Введение

В этом руководстве изложена основная информация для граждан Великобритании, желающих приобрести недвижимость в Испании, включая советы по юридическим вопросам, покупки в определенных районах, жалобы и многое другое. Его следует читать вместе с руководством «Как купить недвижимость за границей» .

Министерство иностранных дел, по делам Содружества и Развития (FCDO) не может предоставить какие-либо рекомендации по индивидуальной покупке недвижимости, кроме информации и ссылок, перечисленных ниже.

Ознакомьтесь с нашей информацией о том, что консульства могут и не могут делать для граждан Великобритании.

Консультация юриста

Мы настоятельно рекомендуем вам выбрать независимого юриста, который специализируется на испанском земельном праве (urbanismo). Независимость означает, что они работают только от вашего имени и не заботятся об интересах агента или разработчика.

Испанская система передачи собственности отличается от системы Великобритании, поэтому вы должны убедиться, что лица, участвующие в сделке, имеют квалификацию и опыт работы в Испании.

Будьте предельно осторожны, если агент по недвижимости, промоутер или юрист призывает вас срезать углы, чтобы сэкономить деньги или время.

испанские нотариусы

Испанский нотариус подготовит договор купли-продажи и выдаст документы.

Как покупатель, вы имеете право выбирать, к какому нотариусу обращаться.

Нотариус является государственным служащим, обязанным предоставить вам бесплатную и беспристрастную юридическую консультацию по всем аспектам договора до его подписания. Лучше заранее обратиться за консультацией к нотариусу. Когда назначена дата подписания договора, у вас есть 3 дня, чтобы посетить нотариуса и задать любые вопросы, которые могут у вас возникнуть по любому аспекту договора.

Найдите англоговорящих нотариусов .

Британские агенты по недвижимости, промоутеры и юристы

Если вы решите работать с британским агентом по недвижимости, промоутером или юристом, убедитесь, что:

• они квалифицированы, надежны и имеют опыт работы в Испании
• они зарегистрированы в Юридическом обществе Великобритании
• они специализируются на международных транзакциях

Если ваш адвокат базируется в Испании, запросите его регистрационный номер и убедитесь, что он зарегистрирован и практикует в местной коллегии адвокатов (Colegio de Abogados).

Вы также должны убедиться, что у вашего адвоката есть страховка профессиональной ответственности, и не подписывать никаких бумаг и не передавать деньги, пока вы не получите независимую юридическую консультацию.

Хотя посольство Великобритании не может порекомендовать адвоката, у нас есть списки местных англоговорящих юристов .

Гесторы

Многие испанские граждане используют «гестор» для выполнения бюрократических функций от их имени. Только Gestor Administrativo со знаком GA имеет профессиональную квалификацию и сертификат для работы с документами непосредственно в испанской администрации. Более подробную информацию об услугах gestor можно найти здесь .

Имущественные споры: юридическая помощь

Если вы вовлечены в имущественный спор и у вас недостаточно денег для оплаты судебных издержек, вы можете обратиться за юридической помощью . Дополнительная информация доступна на Европейском портале электронного правосудия .

Если вы проживаете в Испании, вы можете обратиться в местную ассоциацию адвокатов за адвокатом по оказанию юридической помощи.

Вам может понадобиться найти нового юриста со специальным опытом, например, юристов-специалистов по гражданским делам для претензий о возмещении ущерба против частных лиц, таких как агенты, застройщики или банки, и специалистов-юристов государственных органов (contencioso administrativo) для претензий к местным, региональным или государственным органам.

Переводчики

Если вы плохо понимаете испанский язык, убедитесь, что все контракты и документы переведены независимым переводчиком.

Вы можете найти список аккредитованных письменных и устных переводчиков в Испании на веб- сайте Министерства иностранных дел Испании .

Ипотека

Сделайте домашнее задание: вам следует проанализировать и сравнить различные продукты и услуги, предлагаемые кредитными компаниями. Если у вас есть какие-либо сомнения относительно условий, попросите кредитора объяснить.

Вы также должны проверить в Банке Испании , что кредитор уполномочен работать в Испании .

Существует целый ряд предлагаемых ипотечных кредитов, и вам следует обратить особое внимание на процентную ставку и период погашения, сборы за оформление ипотечного кредита, а также досрочное погашение и сборы за аннулирование.

Если вы не сможете выплачивать ипотечные кредиты, испанский банк может изъять вашу собственность в Испании. Если стоимость имущества меньше, чем общая непогашенная задолженность (у вас отрицательный собственный капитал), банк может преследовать ваши активы в Великобритании, чтобы возместить дефицит по ипотеке, используя европейский исполнительный лист.

Убедитесь, что вы полностью понимаете договор ипотечного кредита, который подписываете. Если у вас есть какие-либо сомнения, свяжитесь с филиалом в течение 10 рабочих дней после предоставления обязывающего предложения.

Если по какой-либо причине вы не можете продолжать выплаты по ипотеке, вам следует немедленно обратиться в свой банк (до невыполнения обязательств по погашению), чтобы обсудить доступные варианты.

Дополнительную информацию об ипотеке в Испании можно получить в Испанской ипотечной ассоциации .

NIE - идентификационный номер иностранца

NIE (Numero de Identidad de Extranjero) — это личный идентификационный номер, необходимый для выполнения любых финансовых операций в Испании, таких как открытие банковского счета или покупка недвижимости.

Иностранным гражданам присваивается номер NIE при регистрации в качестве резидента в Испании в Oficina de Extranjeros (иммиграционная служба) или в специальном полицейском участке , однако покупатели недвижимости из-за пределов Испании могут подать заявление на получение NIE в посольстве или консульстве Испании в Великобритании или через представитель.

налог

Налогообложение — сложный вопрос, и налоги, связанные с покупкой, продажей и арендой недвижимости в Испании, могут сильно различаться в зависимости от региона, поэтому рекомендуется обратиться за советом к бухгалтеру или профессиональному налоговому консультанту.

Испанский налоговый орган Agencia Tributaria предоставляет некоторую информацию о собственности и налогах на своем веб-сайте на английском языке.

Краткую информацию о налогообложении см . в руководстве «Жизнь в Испании ».

Мошенничество

См . руководство по мошенничеству с недвижимостью .

Жалобы на правовую систему

Если вы считаете, что ваш адвокат проявил халатность и не выполнил свои обязательства, вам следует сначала пожаловаться в провинциальную коллегию адвокатов (Ilustre Colegio Provincial de Abogados). Если их ответ неудовлетворителен, вы можете подать жалобу в региональную, а затем в национальную коллегию адвокатов.

Жалобы должны быть в письменной форме и на испанском языке.

См. список ассоциаций адвокатов Испании на веб-сайте Генерального совета испанских юристов .

Если у вас есть жалоба на то, как суд рассмотрел ваше дело, обратитесь в Генеральный совет судебной власти .

Если у вас есть жалоба на нотариуса или gestor administrativo, обратитесь в профессиональный совет, членом которого они являются.

Требования к визе/виду на жительство

См. требования к проживанию в Испании .

Контрольный список покупателя

Прежде чем завершить покупку недвижимости, вы должны убедиться, что:

• вы видели выписку из земельного кадастра (не простая), которую можно получить в Colegio de Registradores (перевод на английский язык за дополнительную плату), и проверили следующие детали
• недвижимость и земля для продажи соответствуют зарегистрированным данным, и продавцы являются зарегистрированными владельцами
• в собственности нет долгов или сборов, таких как ипотека (см. примечание простое)
• в отношении объекта не возбуждено судебное дело о нарушении законодательства о землеустройстве

Вы должны проверить, что разрешения на строительство в порядке, и собственность является законной постройкой. Это особенно важно при покупке вне плана или непосредственно у застройщика. Мэрия может сказать вам, есть ли у здания все лицензии и разрешения и какой это тип земли.

Если недвижимость построена на земле в сельской местности или на земле, не предназначенной для строительства, вам следует обратиться в региональное правительство с просьбой подтвердить разрешение на строительство.

Если вы покупаете строящуюся недвижимость, подтвердите, что недвижимость была сертифицирована зарегистрированным архитектором как законченная и зарегистрирована как новостройка в реестре собственности. В регистрации также должны быть указаны сведения о страховании застройщика от структурных и других дефектов конструкции. В случае частной постройки (предыдущий владелец построил свой дом и решил продать до истечения 10 лет) вам нужно будет запросить эти данные отдельно.

Вы должны проверить последний план города, чтобы увидеть, есть ли на участке, который вы хотите купить, какие-либо ограничения на строительство, находится ли он в зеленой зоне, включает ли он общественную дорожку или что-то подобное. Вы можете сделать это в отделе градостроительства (urbanismo) местной мэрии.

Вам следует обследовать недвижимость. Это не обязательно, но разумно нанять сертифицированного инспектора для проверки имущества.

Вы должны знать кадастровую стоимость недвижимости и размер налога на покупку. Налог взимается с оценки имущества, проведенной советом, а не с суммы продажи. Вы можете проверить это на сайте налоговой службы в Интернете, используя кадастровый номер.

Убедитесь, что вы ознакомились со следующими документами:

• оплаченная квитанция об уплате ежегодного налога на имущество предыдущего владельца (IBI). Также имеет смысл получить справку из мэрии об отсутствии неоплаченных ставок за предыдущие годы.
• кадастровый сертификат с указанием точных границ и квадратных метров вашей земли - он будет связан с записью в земельной книге с помощью кадастрового номера. Вы должны убедиться, что описание собственности и земли, содержащееся в обеих записях, совпадает.
• свидетельство о первом заселении или жилищный сертификат, выданный мэрией. Этот документ понадобится вам для подключения к электроэнергетическим и водопроводным компаниям. Разработчики не могут заставить вас пройти без этой лицензии
• квитанция, подтверждающая, что все счета за коммунальные услуги были оплачены предыдущим владельцем
• если применимо, сертификат, подписанный президентом Сообщества владельцев собственности (см. Comunidad de Vecinos), подтверждающий отсутствие непогашенных долгов. Вы должны знать, что если вы позже обнаружите, что есть такие долги, как новый владелец, вы берете на себя долги за текущий и предыдущий год (всего 2 года)
• с 1 июня 2013 года все дома для продажи или сдачи в аренду в Испании по закону должны иметь сертификат энергоэффективности. Если вы рассматриваете возможность покупки недвижимости, продавец обязан показать вам этот сертификат.

По завершении публичный акт должен содержать точное описание имущества. Вы должны как можно скорее зарегистрировать недвижимость на свое имя в Земельном кадастре, чтобы обеспечить полную защиту своих прав. Нотариус может даже отправить предварительное уведомление в Земельный кадастр в электронном виде после подписания публичного акта.

Перед покупкой проверьте местоположение объекта

Правила планирования и строительства различаются от региона к региону, поэтому перед покупкой обязательно изучите правила, касающиеся расположения недвижимости.

Береговая демаркация

Если вы рассматриваете возможность приобретения прибрежной недвижимости, вам следует обратиться в офис по демаркации побережья в вашем регионе , чтобы получить сертификат, удостоверяющий, что недвижимость не подпадает под действие Закона о прибрежной зоне 1988 года. Имейте в виду, что хотя на веб-сайте Министерства окружающей среды можно просмотреть прибрежные границы общественных морских территорий в режиме онлайн , это может не предоставить достаточно точной информации, на которой можно основывать покупку недвижимости.

Сельская земля

Будьте предельно осторожны, если запись Земельного кадастра показывает, что недвижимость, которую вы хотите купить, построена на сельской земле. В обычных обстоятельствах правительство резервирует этот тип земли для сельскохозяйственного использования, и вам необходимо проконсультироваться с муниципальными и региональными властями, чтобы убедиться, что получено полное разрешение на строительство для использования в качестве жилого дома.

Военные базы

В некоторых частях Испании периферийные земли, окружающие военную или военно-морскую базу, считаются «ограниченными» в соответствии с испанским законодательством , и при покупке, продаже или проведении строительных работ на объектах, расположенных в этих районах, могут применяться особые правила.

С 1 января 2021 года граждане Великобритании, желающие приобрести недвижимость в этих районах, в том числе те, которые подпадают под действие Соглашения о выходе , должны будут соответствовать требованиям граждан третьих стран (т.е. граждан, не входящих в ЕС) и получить военное разрешение от Министерство обороны Испании перед покупкой. Это разрешение применимо только к покупке новой недвижимости или строительным работам в районах, указанных ниже, с 1 января 2021 года.

Области, упомянутые в этом законе, включают:

• Район Картахены (Мурсия), включая южный Аликанте и восточную Альмерию.
• район Гибралтарского пролива
• Район залива Кадис
• Прибрежные районы Галиции
• все граничащие регионы с Францией, Андоррой и Португалией
• все испанские острова (Балеарские острова и Канарские острова) - см. статью 32 и приложение II Королевского указа 689/1978.
• Сеута
• Мелилья

См. Приложение II к Королевскому указу 689/1978 , где приведен список конкретных городов и районов, затронутых этим актом, а также уточните в местных реестрах собственности и у местных нотариусов , применяется ли этот закон к собственности, которой вы владеете или которую рассматриваете для покупки. Исключения могут применяться в определенных областях.

Как и в случае со всеми сделками с недвижимостью, мы настоятельно рекомендуем вам обратиться за специализированной юридической консультацией к юристу, который может проконсультировать и поддержать вас на протяжении всего процесса и, при необходимости, запросить военное разрешение от вашего имени. См. список англоговорящих юристов в Испании .

Покупка недвижимости вне плана

Покупка недвижимости вне плана неизбежно сопряжена с более высоким риском, чем покупка вторичной недвижимости. Если вы рассматриваете возможность покупки вне плана в Испании, необходимо учитывать ряд моментов.

Прежде чем платить

Убедитесь, что у вас есть банковская гарантия (aval bancario) для покрытия поэтапных платежей. Застройщики строящихся объектов по закону обязаны обеспечивать все депозиты банковской гарантией. Однако имейте в виду, что это обязательство вступает в силу только после того, как застройщик получит разрешение на строительство, поэтому вам следует попросить его просмотреть, прежде чем производить какие-либо платежи.

Вы также можете проверить это в Земельном кадастре, потому что, если описание будущего здания будет зарегистрировано, регистратор увидит свидетельство наличия лицензии и начала работ по утвержденному проекту.

Вы должны убедиться, что банковская гарантия является индивидуальной, а не коллективной гарантией, охватывающей всю разработку, которая не обеспечивает такой же защиты. Вам также следует запросить подтверждение того, что ваши платежи зачисляются на специальный счет условного депонирования, который можно использовать только для строительства указанного объекта.

Убедитесь, что разработчик зарегистрирован в Mercantile Registry, а лицо, которое собирается подписать от имени разработчика, имеет на это законные полномочия. Вы можете посетить любой отдел торгового реестра или воспользоваться веб- сайтом Земельного кадастра .

Обратитесь в Земельный кадастр , чтобы убедиться, что земля, на которой планируется строительство, зарегистрирована на застройщика, с которым вы ведете бизнес.

Убедитесь, что вы получили копию кадастрового сертификата с указанием точных границ и квадратных метров вашей земли.

Убедитесь, что у застройщика есть страховка, покрывающая ущерб, причиненный структурными дефектами здания. Эта страховка должна быть включена в руководство по недвижимости (libro del edificio), которое вам дает застройщик.

Вы также должны получить сертификат планирования участка, который хотите купить, в отделе градостроительства (Urbanismo) мэрии. Это будет включать в себя информацию о том, есть ли на участке какие-либо ограничения на строительство, находится ли он в зеленой зоне, включает ли он общественную пешеходную дорожку или есть ли какие-либо текущие планы по строительству автомагистрали и т. д.

Перед тем, как подписать свидетельство о праве собственности

После завершения строительства и до того, как вы подпишете документ о праве собственности, попросите у продавца подтверждение того, что строительство было завершено в соответствии с описанием, приведенным в планах. Выдается в виде сертификата (certificado final de obra). Вы также можете проверить это в Земельном кадастре.

Убедитесь, что у вас есть лицензия на первое размещение (licencia de Primera occupación), которая выдается мэрией для новых зданий и подтверждает, что недвижимость пригодна для проживания. Этот документ понадобится вам для подключения к электроэнергетическим и водопроводным компаниям. Разработчики не могут заставить вас пройти без этой лицензии.

Подумайте о том, чтобы попросить дипломированного инспектора проверить недвижимость. Это не обязательно, но было бы разумно получить профессиональное мнение о собственности, прежде чем вы закончите. В Испании существует Королевский институт сертифицированных геодезистов (RICS), и на полуострове и островах работают дипломированные геодезисты. Членами RICS являются квалифицированные и опытные специалисты, предлагающие независимые и беспристрастные советы.

Испанский колледж архитекторов в каждой провинции также предлагает список независимых специалистов-геодезистов.

Расторжение контракта

Если застройщик не построил вашу недвижимость к сроку, указанному в договоре, или услуги и коммунальные услуги не выполнены и не подключены в соответствии с нормами, или не может быть выдан сертификат на жилье, вы имеете законное право:

• расторгнуть договор и вернуть депозит плюс проценты
• продлить срок, позволяя застройщику завершить строительство объекта

Если вы хотите расторгнуть договор, вам следует получить независимую юридическую консультацию. После того, как вы проконсультировались с юристом, первым делом напишите застройщику, чтобы объяснить, что из-за несоблюдения договора вы хотите расторгнуть договор и потребовать вернуть уплаченные до сих пор депозиты, а также начисленные интерес.

Вы должны приложить все соответствующие документы (например, копию контракта, копии произведенных платежей, копию банковской гарантии) и указать дату, до которой вы хотите, чтобы сумма была возвращена. Вы должны написать разработчику, используя Burofax, услугу, предоставляемую испанской почтовой службой «Correos» и большинством курьеров, которая юридически удостоверяет, что контент был получен адресатом.

Если застройщик не отвечает вам в указанный срок, вам следует обратиться в отдел претензий банка или сберкассы, ответственной за гарантию, с требованием возврата произведенных платежей. Опять же, целесообразно связаться с помощью Burofax и приложить копии всех соответствующих документов, включая копию банковской гарантии, копию жалобы, поданной разработчику, копию ответа разработчика (если есть) и копии любых документы, свидетельствующие о том, что з