Белая книга Commonhold

В Белой книге Commonhold изложены предложения правительства относительно того, как реформированная модель Commonhold будет функционировать в Англии и Уэльсе.

От:: Министерство жилищного строительства, общин и местного самоуправления
Опубликовано: 3 марта 2025 г.

Применимо к Англии и Уэльсу

Документы

Белая книга Commonhold: Предлагаемая новая модель Commonhold для домовладения в Англии и Уэльсе

Ссылка: ISBN 978-1-5286-5446-3, CP 1270

HTML

Заказать копию

Белая книга Commonhold: Предлагаемая новая модель Commonhold для домовладения в Англии и Уэльсе

Ссылка: ISBN 978-1-5286-5446-3, CP 1270

PDF , 1,5 МБ , 100 страниц

Заказать копию

Белая книга Commonhold: Предлагаемая новая модель Commonhold для домовладения в Англии и Уэльсе (готовая к печати версия)

Ссылка: ISBN 978-1-5286-5446-3, CP 1270

PDF , 837 КБ , 104 страницы

Заказать копию

Подробности

Commonhold впервые был введен в Англии и Уэльсе в 2002 году, но не стал широко распространенной формой домовладения. В 2020 году Юридическая комиссия опубликовала отчет о возрождении commonhold как альтернативы арендному владению.

В данной статье излагается, как будет работать эта реформированная модель общего пользования, позиция правительства относительно рекомендаций Правовой комиссии и следующие шаги по установлению общего пользования в качестве формы владения недвижимостью по умолчанию в Англии и Уэльсе.

Опубликовано 3 марта 2025 г.

Услуги и информация

Политический документ

Белая книга Commonhold: Предлагаемая новая модель Commonhold для домовладения в Англии и Уэльсе

Опубликовано 3 марта 2025 г.

Применимо к Англии и Уэльсу

Предисловие министра

Для слишком многих арендаторов реальность владения домом оказалась прискорбно далека от мечты – их жизнь отмечена периодической, если не постоянной, борьбой с карательной и растущей арендной платой за землю; неоправданными разрешениями и административными сборами; необоснованными или грабительскими сборами; и обременительными условиями, налагаемыми без особых консультаций. Это не то, что должно подразумевать владение домом.

Мы по-прежнему тверды в своей приверженности предоставлению арендаторам больших прав, полномочий и защиты в отношении их домов. Наряду с обширной программой подробного вторичного законодательства, которую мы выдвигаем для реализации оставшихся положений Закона о реформе аренды и свободного владения 2024 года, мы продолжим реформировать существующую систему аренды, приняв законы для борьбы с нерегулируемой и недоступной арендной платой за землю; устранив несоразмерную и драконовскую угрозу конфискации; действуя для защиты арендаторов от злоупотреблений и плохого обслуживания со стороны недобросовестных управляющих агентов; и приняв оставшиеся рекомендации Комиссии по законодательству о предоставлении избирательных прав и праве на управление.

Однако, пока мы работаем над тем, чтобы как можно скорее предоставить арендаторам, пострадавшим от несправедливой и необоснованной практики, возмещение ущерба, мы не будем упускать из виду более широкий спектр реформ, необходимых для выполнения нашего манифеста о приверженности окончательной отмене феодальной системы аренды.

Правительство намерено обеспечить, чтобы commonhold стал владением по умолчанию, и публикация этой Белой книги является важным шагом в достижении этой цели. Commonhold — это современная структура домовладения, которая широко используется во всем мире. Это не просто альтернатива арендному владению, а радикальное его улучшение.

В основе модели общего пользования лежит простой принцип: люди, которые должны владеть зданиями и которые должны осуществлять контроль над их управлением, общими помещениями и связанными с этим расходами, — это не сторонние арендодатели, а люди, которые живут в квартирах в этих зданиях и напрямую заинтересованы в их содержании.

Предоставляя возможность владеть квартирами на условиях полной собственности, режим общего пользования гарантирует, что интересы домовладельцев сохраняются навсегда, а не обесцениваются со временем, как это происходит при аренде, и передает полномочия по принятию решений домовладельцам, чтобы они имели большее право голоса в вопросах управления своим домом и оплаты счетов, а также гибкость в реагировании на меняющиеся потребности своего здания и его жильцов.

В отличие от многих других стран мира, которые давно отошли от структур владения арендой, квартиры здесь по-прежнему находятся в собственности, почти повсеместно, на основе аренды. Это отчасти результат естественной склонности придерживаться привычного, но также и потому, что можно было заработать больше денег, продавая квартиры с арендой за счет значительного дополнительного дохода, который можно было получить от владельцев домов с арендой. Однако недостатки этой формы владения жильем очевидны, и аргументы в пользу решительных изменений неопровержимы.

Commonhold был введен в Англии и Уэльсе в 2004 году через Commonhold and Leasehold Reform Act 2002, но по ряду причин он не смог закрепиться и теперь устарел. Усвоив уроки того ложного рассвета, теперь пришло время закончить работу. Модели типа Commonhold используются во всем мире. Автономия и контроль, которые он обеспечивает, воспринимаются как должное во многих других странах. Он может работать и работает, и это правительство намерено, как посредством новых разработок Commonhold, так и посредством преобразований в Commonhold, увидеть, как он укоренится.

Как ясно из этой Белой книги, мы намерены оживить commonhold посредством введения всеобъемлющей новой правовой базы, основанной на подавляющем большинстве рекомендаций, данных Правовой комиссией в ее отчете 2020 года. Эта новая правовая база будет дополнена запретом на продажу новых квартир в аренду, так что commonhold станет владением по умолчанию.

В этом году мы проведем консультации по оптимальному подходу к запрету на строительство новых арендованных квартир, чтобы он мог эффективно работать наряду со строгим запретом на арендуемые дома, а также мы будем искать мнения представителей отрасли и потребителей по другим основополагающим вопросам, таким как возможные исключения для законного использования и способы минимизации перебоев в поставках жилья.

Я знаю, что мои коллеги-министры в Уэльсе разделяют наше стремление осуществить эти смелые реформы, и поэтому мы продолжим работать совместно с правительством Уэльса, чтобы обеспечить их применение на всей территории Англии и Уэльса.

Я отдаю должное профессору Нику Хопкинсу и его команде в Комиссии по праву за их исчерпывающий отчет за 2020 год и рекомендации, которые они дали с целью обеспечения того, чтобы общее владение было не просто реальной альтернативой праву собственности на жилую аренду, но и предпочтительной альтернативой.

Я также благодарю многочисленные заинтересованные стороны, представителей потребителей, отраслевые группы и экспертов по правовым вопросам, которые сотрудничали с Правовой комиссией в ее работе и продолжали делиться своими идеями и опытом с правительством.

Я с нетерпением жду возможности поработать со всеми, кто заинтересован в успешном возрождении права общей собственности, поскольку мы приближаемся к публикации нашего проекта Закона о реформе права аренды и общей собственности в конце этого года.

Мэтью Пенникук, депутат,
государственный министр жилищного строительства и планирования

Глоссарий основных терминов

Устав Ассоциации	Правила, регулирующие деятельность товарищества собственников жилья, например, порядок назначения директоров товарищества.
Кодекс практики	Набор согласованных стандартов, которым должны следовать люди, выполняющие определенную работу.
Общие части	Любые области здания, которые не являются частью блока (или квартиры). Как правило, сюда входят общие области, используемые совместно владельцами блоков (например, сады, холлы и лестницы), структурные части здания, такие как внешние стены и крыша, а также любые трубы, кабели и другие установки, не расположенные внутри блока или обслуживающие только этот блок.
Коммонхолд	Форма права полной собственности на недвижимость, созданная в Англии и Уэльсе, позволяющая владеть на праве полной собственности отдельными объектами недвижимости в здании или крупном комплексе.
Закон о реформе права общей собственности и права аренды 2002 г.	Первоначальное законодательство, вводящее общее право для Англии и Уэльса.
Взнос на совместные расходы	Суммы, которые владельцы квартир обязаны выплачивать на покрытие повседневных расходов на содержание общего имущества, например, на оплату предоставленных услуг и любых внеплановых ремонтных работ, необходимых в течение года.
Ассоциация Commonhold	Компания с ограниченной ответственностью, в которой все владельцы и члены объединены. Она управляет общим имуществом и владеет общими частями.
Заявление сообщества Commonhold (CCS)	Стандартизированный документ, который действует как «книга правил» для общего пользования. Он устанавливает права и обязанности владельцев ячеек и ассоциации общего пользования.
Сертификат информации о единице общего пользования (CUIC)	Сертификат, предоставляемый потенциальным покупателям, в котором содержится информация о любой задолженности по взносам на совместные расходы, закрепленным за общей квартирой.
Конверсия	Процесс, посредством которого арендаторы могут заменить существующую структуру аренды на общую собственность.
Конвейер	Юрист, действующий при продаже, покупке или ипотеке недвижимости.
Разработчик	Лицо или компания, покупающие землю и/или строящие новые (или переоборудующие существующие) объекты недвижимости, такие как дома или офисы.
Проект закона о реформе права аренды и общего пользования	Готовится законопроект, который будет включать реформы общей правовой базы.
Предоставление избирательных прав	Процесс, посредством которого арендаторы жилых помещений, владеющие долгосрочным договором аренды, могут продлить срок аренды или выкупить свое полное право собственности либо индивидуально, либо совместно с другими арендаторами в здании(ях).
Фригольд	Форма собственности, которая существует вечно.
План покупки дома	Финансовое соглашение с банком или другим кредитором, по которому физическое лицо может приобрести свой дом способом, который соответствует религиозным нормам, запрещающим выплату процентов.
Право аренды	Форма права собственности на имущество, ограниченная по времени, при которой контроль над имуществом осуществляется совместно с арендодателем и ограничивается им.
Арендодатель	Физическое или юридическое лицо, имеющее право собственности на имущество, сданное в аренду.
Закон о реформе права аренды и права собственности 2024 г.	Законодательство, вносящее изменения в действующие законы, касающиеся права аренды и права собственности на недвижимость, и запрещающее продажу новых домов, находящихся в аренде.
Кредитор	Банк или другая финансовая организация, предоставляющая кредиты покупателям домов и другой недвижимости.
Местное правило	Конкретное положение в Заявлении о праве собственности на общее имущество, касающееся только конкретного здания общего пользования.
Управляющий агент	Лицо или компания, назначенные для эксплуатации и управления зданием и услугами от имени арендодателя, управляющей компании жильцов или ассоциации владельцев общего имущества.
Развитие смешанного использования	Застройки, сочетающие в себе коммерческое (например, магазины или офисы) и жилое (например, для собственного проживания или сдачи в аренду) использование.
Резервное исследование	Проверка общих частей с целью информирования ассоциации владельцев общего имущества и ее директоров о том, являются ли текущие резервные фонды достаточными.
Резервный фонд	Денежный фонд, который откладывается для покрытия расходов на будущие, разовые или крупные работы, необходимые для общего пользования, например, замену лифта или крыши.
Право на управление	Законодательное право арендаторов квартир коллективно взять на себя функции управления арендодателя, не выкупая при этом право собственности на здание.
Доля права собственности	Доля в компании-арендодателе, единственными членами которой являются арендаторы. Она может быть создана застройщиком при первой продаже квартир или позже арендаторами, когда они покупают фригольд, например, при коллективном предоставлении франшизы.
Совместная собственность	Соглашение, по которому арендатор покупает «долю» дома или квартиры и, как требование их аренды, платит арендодателю арендную плату за неиспользуемый капитал. Аренда позволяет арендатору приобретать дополнительные доли в собственности с течением времени, обычно до 100%, тем самым предоставляя арендатору полное право собственности на собственность.
Владелец единицы	Владелец индивидуальной общей единицы. Примечание: Владельцы единиц в Законе 2002 года именуются «владельцами единиц», но, как и Комиссия по законодательству, мы приняли термин «владелец единицы».
Голосование	Владельцы ячеек могут голосовать по различным решениям, касающимся общего имущества, например, добавление местного правила или согласование годового бюджета. Некоторые вопросы голосования потребуют 50% поддержки членов (известно как обычное решение), в то время как некоторые требуют 75% поддержки (известно как специальное решение).

1. Введение

1.1 Цель этого документа: кому и почему следует его прочитать?

1.1.1. Commonhold обеспечивает полное безусловное право собственности на жилье для квартир и других взаимосвязанных зданий. Он был специально разработан для домовладения в общих блоках и обеспечивает эффективное управление и содержание зданий без стороннего арендодателя. Структуры типа Commonhold успешно используются во всем мире. Напротив, в Англии и Уэльсе leasehold долгое время был единственным вариантом владения домом в многоквартирном жилом комплексе. Таким образом, в этой стране, несмотря на известные недостатки и растущее недовольство leasehold, мало кто понимает альтернатив leasehold в целом и commonhold в частности.

1.1.2. Мнение о том, что лизгольд — единственный способ владеть домом в общем блоке, неверно. Commonhold предоставляет предпочтительную альтернативу лизгольду для потребителей, а также предлагает преимущества другим участникам рынка жилья, таким как застройщики, кредиторы и лица, занимающиеся передачей прав собственности.

1.1.3. Commonhold существует в этой стране уже более двух десятилетий, но на сегодняшний день ограничения в его правовой конструкции привели к тому, что commonhold не стал работоспособной альтернативой для массового использования, как в других странах. Правовая комиссия провела тщательный обзор и консультации с промышленностью и потребителями и предоставила правительству большое количество рекомендаций по внесению необходимых изменений для обновления закона commonhold.

1.1.4. Правительство взяло на себя четкое обязательство в своем манифесте, подтвержденное в Речи короля и недавнем письменном заявлении ^{[сноска 1],} что оно возродит Commonhold путем реформирования правовой базы, чтобы сделать его предпочтительной и работоспособной альтернативой Leasehold. Эта обновленная правовая база будет опубликована в проекте законодательства позднее в этом году. Во многих отношениях Commonhold является более простой моделью, чем Leasehold для потребителя, со стандартизированными правилами и процедурами, однако, как и Leasehold, базовый закон и изменения в нем могут быть сложными. Вот почему мы предоставим проект законопроекта для предварительного законодательного изучения, чтобы помочь правильно разобраться в деталях. Затем за проектом законодательства последует законопроект о реформе Leasehold и Commonhold.

1.1.5. В этом документе излагаются наши планы по созданию всеобъемлющей новой правовой базы для общего права собственности. Мы также предпримем решительные первые шаги к тому, чтобы сделать общее право собственности владением по умолчанию. С этой целью мы проведем консультации в конце этого года по наилучшему подходу к запрету новых квартир с правом аренды. В рамках предстоящих консультаций мы будем искать мнения от промышленности и потребителей по ключевым вопросам, таким как необходимость каких-либо ограниченных исключений, где право аренды все еще может быть оправдано или где оно может оставаться предпочтительным по сравнению с реформированной моделью общего права собственности. Мы также будем искать мнения о том, какие переходные меры могут потребоваться для смягчения любых перебоев в поставках нового жилья, поскольку мы реализуем нашу амбициозную цель — построить 1,5 миллиона новых домов.

1.1.6. В качестве важного промежуточного пункта этот документ в общих чертах излагает, как мы намерены реформировать эту правовую базу и сделать commonhold подходящим для этой цели. Хотя окончательные детали будут включены в проект законопроекта, мы публикуем это до этого законопроекта, потому что мы хотим, чтобы потребители и промышленность понимали, как будет развиваться модель commonhold и как будет выглядеть новая модель commonhold. Это будет важно для продвижения обсуждения, поскольку, как и следовало ожидать, текущие знания о commonhold в Англии и Уэльсе ограничены, а также основаны на существующей модели с известными юридическими недостатками, для которых Юридическая комиссия предложила средства правовой защиты, и мы примем закон для их устранения. Мы надеемся, что этот документ обеспечит более глубокое понимание:

a) Как Commonhold будет работать в будущем,
b) Покажите, как мы обновляем модель, чтобы учесть известные проблемы с текущим Commonhold, и
c) Проиллюстрируйте, как эти изменения принесут пользу потребителям и различным частям отрасли.

1.1.7. Мы считаем, что эти реформы сделают полную собственность в рамках общей собственности владением, которое может и должно стать стандартом для общих жилых квартир и многофункциональных домов в будущем.

1.1.8. Хотя реформированная модель общего владения обеспечит жизнеспособную и предпочтительную альтернативу аренде для жилых многоквартирных домов, международные данные показывают, что модели типа общего владения также потенциально имеют более широкое применение. Реформированная модель общего владения может также подходить для более широких условий, таких как коммерческие кварталы или торговые и промышленные парки и торговые центры, где она позволит продавать отдельные единицы в собственность с четкими правилами и процедурами для управления коммунальными удобствами или пространствами. Эти виды использования не являются предметом рассмотрения в данной статье.

1.1.9. Этот документ призван помочь потребителям и индустрии недвижимости лучше понять commonhold. В частности, он должен гарантировать, что известные недостатки будут устранены. Мы надеемся, что он предоставит ключевую информацию, которая позволит отраслевым организациям начать думать о том, как ознакомиться и подготовиться к поддержке широкого использования commonhold в масштабе, поскольку он становится владением по умолчанию для нового предложения. Опережение во времени для нового развития означает, что все соответствующие части рынка жилья должны начать рассматривать последствия перехода от использования leasehold к реформированному commonhold уже сейчас. Этот документ также следует читать вместе с нашими предстоящими консультациями по запрету новых квартир leasehold.

1.2 Модели домовладения для квартир

1.2.1 Leasehold и commonhold — это две различные модели владения недвижимостью для квартир, имеющие множество фундаментальных различий в правах и обязанностях владельцев. Большинство людей знакомы с leasehold, поскольку он используется практически для всех квартир, продаваемых в Англии и Уэльсе. Commonhold гораздо менее известен, хотя похожие модели используются для многоквартирных домов в Северной Америке, Австралии, Новой Зеландии, Шотландии и по всей Европе, а также в большинстве стран остального мира.

1.3 Что такое аренда?

1.3.1 Лизгольд — это форма права собственности на имущество, при которой человек покупает право занимать землю или имущество на определенный период, часто 99 или 999 лет. Это право может быть куплено и продано на открытом рынке, но когда срок аренды заканчивается, право собственности возвращается обратно арендодателю. Арендатор фактически не владеет своей собственностью напрямую. Вместо этого он платит земельную ренту (где применимо) арендодателю, который обычно является третьей стороной и который владеет землей и может иметь полномочия принимать определенные решения, касающиеся собственности. Лизгольд может распространять чувство «они и мы» в отношении управления кварталом, при этом арендаторы чувствуют, что решения относительно их собственности принимаются за них.

1.3.2 Аренда является юридически обязывающим договором между арендатором и его арендодателем, который может быть фригольдером (землевладельцем), описывающим условия, права и обязательства каждой стороны в течение срока аренды. Он будет детализировать финансовые обязательства арендатора, такие как арендная плата за землю (по более ранним договорам аренды), плата за обслуживание и любые дополнительные сборы за обслуживание и управление имуществом.

1.3.3 В договоре аренды также устанавливаются правила использования имущества, такие как ограничения на изменения, субаренду и другие виды использования здания. Он предоставляет арендодателю определенные права, такие как полномочия по обеспечению соблюдения этих правил и право истребовать имущество, если арендатор нарушает условия. Для арендатора договор аренды предоставляет право занимать и использовать имущество в рамках согласованных условий.

1.3.4 Таким образом, аренда служит основополагающим документом, регулирующим владение арендатором и отношения с арендодателем, устанавливая их соответствующие права и обязанности в отношении имущества и земли. Каждый арендатор в пределах блока будет иметь аренду, и обычно (но не всегда) существует требование, чтобы они были на одинаковых условиях.

1.3.5 Также могут быть различия в блоке по продолжительности аренды в зависимости от первоначального предоставленного периода и от того, заплатил ли арендатор за его продление. Более того, условия аренды различаются очень существенно, поэтому то, что может быть верно для одного блока квартир, может не быть верным для другого.

1.3.6 Внесение изменений в договоры аренды может быть дорогостоящим и отнимающим много времени, требующим участия и согласия юристов, представляющих обе стороны, или подачи заявления в Трибунал, если соглашение не может быть достигнуто. Это означает, что может быть очень сложно внести фундаментальные изменения для учета вопросов, ранее не предусмотренных в договоре аренды, и трудно учесть меняющиеся потребности здания и его владельцев с течением времени. Например, внесение и получение финансовых взносов через плату за обслуживание для усовершенствований здания, таких как установка мер по повышению энергоэффективности, может потребовать внесения изменений в каждый отдельный договор аренды для внесения таких изменений.

1.4 Что такое Commonhold?

1.4.1 Право собственности Commonhold — это форма права собственности Freehold, при которой каждый из владельцев недвижимости владеет своей единицей полностью, без истечения срока. Как и в случае с правом аренды, эти единицы могут быть квартирами, магазином или офисным помещением. Вместе они разделяют право собственности на коммунальные площади через «ассоциацию Commonhold», которая является компанией, членами которой они все являются и совместно контролируют ее. Commonhold специально разработан для владения, управления и ухода без участия третьей стороны, поэтому нет арендодателя.

1.4.2 Когда застройщик регистрирует новую застройку как commonhold, общие части регистрируются на имя ассоциации commonhold, созданной для этой цели. Квартиры регистрируются индивидуально и изначально принадлежат застройщику, который может их продать (или сдать в аренду). Такая схема обеспечивает больший контроль для владельцев квартир, позволяет избежать земельной ренты и дает владельцам больше свободы в принятии решений относительно своей собственности, хотя они по-прежнему разделяют ответственность за коммунальное содержание. Таким образом, commonhold может способствовать формированию чувства «мы и мы», поскольку после продажи всех квартир нет внешнего стороннего владельца.

1.4.3 В общем владении аренда отсутствует. Заявление о сообществе общего владения (CCS) является важнейшим юридическим документом, определяющим права, обязанности и правила для всех владельцев единиц в общем владении. По сути, это руководящая структура для ассоциации общего владения, описывающая, как будут управляться, поддерживаться и финансироваться общие территории, структуры и объекты, а также устанавливающая обязательства всех владельцев единиц.

1.4.4 Он также устанавливает систему принятия решений в сообществе. Каждый владелец в общем владении автоматически становится членом ассоциации общего владения, а CCS детализирует их права голоса и то, как они могут участвовать в принятии решений, которые влияют на всю собственность.

1.4.5 CCS также помогает предотвращать споры, четко определяя приемлемые стандарты и процессы решения проблем в сообществе. Короче говоря, CCS служит основополагающим документом для организации коммунальных и индивидуальных обязанностей в пределах общей собственности, обеспечивая прозрачность и стабильность для всех вовлеченных владельцев.

1.4.6 Критически важно, что существует только один CCS, который в равной степени применяется к каждому владельцу ячейки в блоке, и большая часть этого CCS указана в законе. Это означает, что правила, регулирующие работу общего владения, будут в целом схожими, где бы ни находился этот блок, что упрощает для домовладельцев (и их агентов по передаче прав собственности при покупке и продаже общего владения) понимание обязательств при переезде из одной квартиры в другую и позволяет предоставлять стандартные указания всем владельцам ячеек общего владения. Кроме того, общие владения могут дополнять CCS своими собственными «местными правилами», которые применяются только к этому блоку или застройке и представляют предпочтения этой конкретной группы владельцев.

1.4.7 Эти местные правила создаются в рамках CCS и направлены на поддержание порядка, обеспечение безопасности и содействие гармонии между владельцами недвижимости. Они подлежат голосованию, в котором все владельцы квартир имеют возможность участвовать, до вступления в силу, и для внесения поправок или отмены местного правила необходимо провести дополнительное голосование.

1.4.8 Местные правила могут охватывать ряд тем, например, будет ли разрешено владельцам единиц держать домашних животных или определять, как должны использоваться общие пространства для обеспечения справедливого и уважительного использования. Местные правила, как правило, могут быть изменены ассоциацией общего пользования, что позволяет сообществу адаптировать их со временем для удовлетворения меняющихся потребностей жильцов. Эти правила направлены на создание сбалансированной среды проживания путем установления ожиданий, которые помогают предотвратить конфликты между владельцами единиц.

1.4.9 Поскольку существует единый согласованный набор правил, которые применяются в равной степени к каждой единице в пределах блока или застройки, может быть намного проще и дешевле вносить изменения в здание (при условии согласия большинства владельцев). Это означает, что модернизация здания с целью повышения его энергоэффективности может быть выполнена проще и дешевле в общем владении, чем в эквивалентном арендованном блоке.

1.4.10 Короче говоря, commonhold — это специально созданная демократическая структура для совместного проживания, призванная упростить владение и устранить сложности и воспринимаемую несправедливость, часто связанные с договорами аренды. Устранение стороннего арендодателя означает, что интересы, скорее всего, будут согласованы. Мы считаем, что как только новая структура commonhold будет введена в действие (как подробно описано в оставшейся части этой Белой книги), она должна стать формой владения по умолчанию для новых квартир и заменить использование leasehold.

Таблица 1. Сравнение моделей владения квартирами

	Право аренды у стороннего арендодателя	Право аренды с правом управления	Лизгольд, доля в фригольде	Коммонхолд
Право собственности длится вечно	Нет	Нет	Да - возможно, потребуется предоставить новый договор аренды	Да
Контроль над вашим домом	Низкий лимит арендодателя	Середина	Середина	Высокий
Арендодатель третьей стороны	Да	Да	Нет	Нет
Правила	Устанавливается отдельными договорами аренды			Устанавливается CCS — общий для всех подразделений
Аренда земли	Да, согласно индивидуальным договорам аренды	Да, согласно индивидуальным договорам аренды	Да, согласно индивидуальным договорам аренды	Нет
Оплата общих помещений	Плата за обслуживание регулируется договором аренды и законодательством об аренде	Плата за обслуживание регулируется договором аренды и законодательством об аренде	Плата за обслуживание регулируется договором аренды и законодательством об аренде	Взносы в общее пользование регулируются CCS и общим правом

1.5.1 Некоторые заинтересованные стороны и комментаторы предположили, что введение «доли свободного владения» обеспечит те же преимущества, что и общее владение, не требуя при этом столь же больших изменений, как переход к использованию общего владения. Это неверно. Правовая комиссия не согласна с этой позицией, как и правительство.

1.5.2 Доля фригольда действительно дает некоторые положительные преимущества домовладельцам, поскольку она позволяет им владеть своими квартирами без стороннего арендодателя. Для некоторых существующих арендаторов, особенно тех, которые реализуют свои права на коллективное предоставление франшизы, это представляет собой значительную выгоду, поскольку позволяет им взять на себя управление зданием и устранить стороннего арендодателя. Однако это может не решить проблемы лизгольда, а скорее представить их в другой форме.

1.5.3 В доле фригольда отсутствие стороннего арендодателя должно означать, что интересы владельцев более тесно согласованы и обеспечены большим контролем. Тем не менее, многие из недостатков лизгольда сохранятся, поскольку владельцы продолжат занимать свои квартиры на условиях аренды и будут связаны законодательством об аренде, а также не смогут в полной мере воспользоваться преимуществами общего владения.

1.5.4 Более того, поскольку значительная часть законодательства об аренде направлена на защиту арендаторов в случаях, когда имеется внешний арендодатель, владельцы, управляющие собственным зданием, могут легко нарушить положения законодательства об аренде, которое продолжает применяться к ним.

1.5.5 Преимущества доли фригольда также не всегда равномерно распределяются между всеми в здании, и отношения арендодатель-арендатор могут быть существенно воспроизведены после коллективного предоставления франшизы. Только те арендаторы, которые приняли участие в процессе предоставления франшизы, будут владеть долей фригольда, и это может оставить значительную часть без доли фригольда. Их права не изменятся, и поэтому они по сути обменяют одного неподотчетного арендодателя на другого. Даже если они захотят купить долю фригольда у тех, кто участвовал в процессе предоставления франшизы в более позднюю дату, у них нет автоматического права сделать это.

1.6 Основные преимущества Commonhold: демократия и гибкость

1.6.1 Два основных преимущества соглашения Commonhold над соглашением Share of Freehold — это его встроенная демократия и присущая ему гибкость. Commonhold был специально разработан для управления зданием без арендодателя. С Share of Freehold все иначе.

1.6.2 Доля фригольда устраняет стороннего арендодателя, но сохраняет основы отношений арендодателя и арендатора. Хотя интересы владельцев должны быть более тесно согласованы, это не всегда может быть так или может измениться со временем. В рамках доли фригольда те арендаторы, которые получили франшизу, будут членами этой компании арендодателя и могут быть назначены директорами (в доле фригольда для нового здания, где не было франшиз, это, скорее всего, будет применяться ко всем владельцам). Чаще всего это дает право принимать участие в ежегодном общем собрании и выдвигать свою кандидатуру на должность директора или избирать других на эту роль. С этого момента директора могут добровольно принимать решение о привлечении совладельцев к принятию ключевых решений, влияющих на здание (например, как оно будет управляться, назначение управляющего агента, установление годового бюджета или проведение крупных работ). В других случаях они могут привлекать совладельцев только в той мере, в которой они выполняют установленные законом требования к аренде, такие как проведение консультаций по разделу 20 «Основные работы» ^{[сноска 2]} .

1.6.3 Мы говорили со многими арендаторами, которым коллективное предоставление избирательных прав и доля фригольда принесли им безопасность и контроль, которые они хотели. Но другие сказали, что это просто заменило одного неподотчетного принимающего решения на другого, и они не чувствуют себя лучше. Для многих людей, которые просто хотят владеть и наслаждаться своим домом и жить дальше, лизгольд может ощущаться адекватным или удовлетворительным владением. То есть до тех пор, пока что-то не пойдет не так, и они не обнаружат, как мало у них на самом деле контроля. Хотя это шаг в правильном направлении, то же самое может быть верно и для доли фригольда.

1.6.4 Демократическое принятие решений лежит в основе общего права собственности. В общем праве собственности каждый владелец единицы автоматически становится членом «объединения общего права собственности», которое предоставляет им всем возможность осуществлять право голоса и участвовать, если они того пожелают, в гораздо более полной мере в управлении и менеджменте здания. Рекомендации Комиссии по праву, которые мы приняли, ясно указывают, что все владельцы, например, должны иметь возможность голосовать при утверждении годового бюджета на предстоящий год. Напротив, в рамках модели аренды, когда доля свободного права собственности сохраняется, компания-арендодатель, находящаяся в коллективной собственности, может представить своим домовладельцам счет за обслуживание для оплаты после того, как деньги были определены и уже потрачены. Арендаторы, конечно, имеют право оспаривать свои расходы на обслуживание постфактум, чего владельцы общих прав собственности не делают, но последние будут пользоваться возможностью принимать участие в установлении бюджета в первую очередь.

1.6.5 Плата за обслуживание, возможно, является наиболее часто оспариваемым аспектом споров по аренде (составляя 1 из 3 всех запросов на помощь в Консультационную службу по аренде ^{[сноска 3]} ). Таким образом, возможность высказывать свое мнение о том, как устанавливаются сборы, или оспаривать их до того, как будут понесены и начислены соответствующие расходы, дает Commonhold значительное преимущество по сравнению с Leasehold с точки зрения минимизации споров по счетам и устранения риска неожиданно высоких счетов.

1.6.6 Вторым козырем Commonhold является его гибкость и способность приспосабливаться к изменениям и быть готовым к будущему. В повседневных вопросах мы слышали примеры того, как директорам в франчайзинговых блоках приходилось использовать собственные кредитные карты, чтобы пережить здание, когда сталкивались с неожиданными счетами за все здание, поскольку жесткие условия аренды позволяли им требовать оплату сервисных сборов только в определенное время года. Commonhold обеспечивает гораздо большую гибкость для поддержки ежедневной, среднесрочной и долгосрочной эксплуатации здания.

1.6.7 В Commonhold владельцам квартир гораздо проще вносить поправки в местные правила Commonhold Community Statement (CCS). По многим вопросам владельцы квартир могут согласиться изменить определенные правила управления их зданием при поддержке свыше 50% (примечание: для очень существенных изменений, таких как прекращение Commonhold, Правовая комиссия предложила, и мы согласны, более высокий порог). Напротив, изменение условий всех договоров аренды в здании чрезвычайно сложно, и эта проблема по-прежнему применима к долям фригольдов. Как правило, даже незначительные изменения требуют поддержки не менее 75% арендаторов в здании, требуют подачи заявления в Трибунал первого уровня (Палата по имущественным вопросам) или Трибунал по оценке арендованного имущества («Трибунал») и могут быть заблокированы, если 10% арендаторов выступают против изменения.

1.6.8 Учитывая, что некоторые положения CCS и устава ассоциации предписаны законом, правительство может также относительно легко реагировать на меняющиеся потребности, внося поправки в эти положения посредством вторичного законодательства. Например, в будущем правительство может ввести положения, способствующие большей защите потребителей в общем владении, такие как улучшенные меры пожарной безопасности (или другие меры по охране здоровья и безопасности) или поощрять инициативы по повышению энергоэффективности. Обеспечить те же улучшения в арендованном или долевом владении гораздо сложнее и, скорее всего, потребует первичного законодательства. Те, кто много лет боролся за перемены, слишком хорошо знают, что столь необходимые перемены иногда могут происходить слишком медленно, и тем более там, где требуется первичное законодательство.

1.6.9 Для существующих арендаторов не следует недооценивать ценность предоставления франшизы и перехода к соглашению о доле в фригольде. Многие существующие арендаторы могут решить, что это им подходит. Но в будущем наши реформы упростят преобразование существующего здания, находящегося в аренде, в здание с общим владением. Для этого предоставление франшизы также является первым важным шагом. Мы считаем, что преимущества перехода на следующий этап к общему владению вместо остановки на доле в фригольде станут убедительными по мере созревания рынка, но поскольку это их дом, это должен быть их выбор.

1.6.10 Однако для новых квартир мы видим несколько причин, по которым в будущем их не следует предоставлять в качестве общего права собственности с самого начала. Реформированная модель общего права собственности, описанная в этом документе, предлагает широкий спектр преимуществ для домовладельцев и преимуществ по сравнению с арендой. Поэтому мы считаем, что она должна стать основным видом владения для новых квартирных комплексов, таким же образом, как формы общего права собственности существуют во многих развитых экономиках за пределами Англии и Уэльса.

1.7 Международный опыт

1.7.1 Хотя правовые системы различаются, во многих странах за пределами Англии и Уэльса существуют структуры, похожие на commonhold, которые позволяют иметь фригольд-владение квартирами. Как подчеркнула Комиссия по праву в рамках своего обзора, формы commonhold являются нормой во многих других частях мира как основная модель владения квартирами, как показано на рисунке ниже. Там, где действуют эти модели, долгосрочная аренда жилья часто играет незначительную роль или вообще не играет никакой роли.

Рисунок 1: Примеры использования моделей общего типа по всему миру

Источник: Комиссия по законодательству (2018), Возрождение общего права собственности: альтернатива арендованному владению, Резюме консультационного документа

1.7.2 Ни одна форма домовладения не является идеальной и не защищенной от споров, особенно в многоквартирных домах с близкой близостью соседей и общей ответственностью за содержание и сопутствующие расходы. Но эти рамки были успешно внедрены и получили широкое распространение.

1.7.3 Высокий спрос на жилье после Второй мировой войны во многих странах стал катализатором для застройщиков, обратившихся к строительству квартир, чтобы попытаться удовлетворить этот спрос. Такие страны, как Австралия и США, впервые ввели законодательство в 1950-х и начале 1960-х годов, чтобы обеспечить право собственности на квартиры типа commonhold. «Strata title» является австралийским эквивалентом commonhold. Он был разработан в Новом Южном Уэльсе и был одной из первых форм такого домовладения, введенных в мире. С тех пор strata title (или эквивалентная система) была принята в других австралийских штатах и по всему миру, от Новой Зеландии до Сингапура и Канады. «Condominium» property является североамериканским эквивалентом commonhold и встречается во многих частях США, а также в некоторых частях Канады. В разных частях Европы формы совместного пользования известны как «Condominio negli edifice» в Италии, «Copropriété» во Франции или «Wohnungseigentumgesetz» (или сокращенно «WEG») в Германии.

1.7.4 В некоторых странах ограниченное использование права аренды иногда может быть найдено в исторических или специальных целях. Например, в Австралии нет долгой истории использования права аренды, как у нас, но в то же время оно не запрещено. Вместо этого его использование больше связано с временным жильем и обычно не рассматривается как форма «владения» домом.

1.7.5 Таким образом, эти модели общего типа на международном уровне для многих стран были стандартом для развития квартир в течение более пятидесяти лет. Это включает использование в зданиях от небольших простых многоквартирных домов или квартир в переоборудованных домах до сложных больших зданий со смесью жилых и коммерческих помещений, как в крупных городах по всему миру.

1.7.6 У этих стран есть преимущество и многолетний опыт, на который мы можем опереться. Например, Комиссия по законодательству рекомендовала, чтобы использование резервных фондов было обязательным для общего пользования здесь. Представленные им доказательства отметили, как резервные фонды стали обязательными для развития кондоминиумов в Соединенных Штатах в 1990-х годах, и что это оказалось бесценным для поддержки содержания зданий и снижения рисков больших или неожиданных счетов, падающих на домовладельцев.

1.7.7 Что касается других вопросов, доказательства неоднозначны, и требуется дальнейшее рассмотрение в контексте Англии и Уэльса. Например, для предоставления необходимой поддержки домовладельцам, особенно для более крупных или сложных зданий, разные австралийские штаты по-разному подходят к использованию профессиональных управляющих агентов. В штате Виктория использование управляющих агентов является обязательным для некоторых крупных зданий, но в Западной Австралии, например, использование управляющих агентов является необязательным по усмотрению владельцев зданий.

1.7.8 Правительство Великобритании взяло на себя обязательство по более строгому регулированию деятельности управляющих агентов в Англии. Как минимум, это должно включать обязательные профессиональные квалификации, которые устанавливают новый базовый стандарт, которому должны будут соответствовать управляющие агенты. Консультация по регулированию деятельности управляющих агентов состоится позднее в этом году. Мы также попросим мнения о том, существуют ли обстоятельства или типы зданий, в которых профессиональный управляющий агент должен быть нанят по закону. В контексте общего пользования любое такое требование все равно позволит владельцам отдельных квартир контролировать назначение и замену агентов.

1.7.9 Закон о собственности сложен. Он также должен со временем развиваться, чтобы эффективно поддерживать меняющиеся потребности зданий и людей, которые в них живут. Многие страны мира, которые ввели формы общего владения, позже ввели пересмотры и усовершенствования. Закон об аренде в этой стране не является исключением. За последние сто лет было принято множество актов парламента, обновляющих и реформирующих законодательство об аренде, начиная с Закона о собственности 1925 года и далее.

1.7.10 Многие из реформ, рекомендованных Комиссией по законодательству в отношении права общей собственности, отражают изменившиеся обстоятельства с момента принятия первоначального законодательства 2002 года для Англии и Уэльса (Закон о реформе права общей собственности и права аренды 2002 года и последующие нормативные акты 2004 года), такие как более широкое распространение многофункциональных комплексов, использование жилья, находящегося в общей собственности, а также изучение передового опыта, найденного в других местах, для его использования здесь.

1.7.11 Мы черпаем уверенность из того факта, что модели типа commonhold работают в других странах, и не считаем, что в собственности в Англии и Уэльсе есть что-то уникальное, что помешало бы ей взлететь здесь после того, как модель будет пересмотрена и обновлена. Мы рассмотрели, как работают аналогичные подходы в других юрисдикциях, и они демонстрируют, что модели типа commonhold работают и предлагают значительное улучшение по сравнению с leasehold как способом владения жильем для квартир.

1.7.12 Правительство считает, что принятие по умолчанию права общей собственности на новые квартиры возможно и желательно, и реформы, изложенные в Белой книге, станут первым шагом на пути к этой цели.

1.8 Распространенное на практике

1.8.1 Commonhold — это простая демократическая модель, в которой сообщество домовладельцев (в состав которых на объектах смешанного использования могут входить также владельцы коммерческой недвижимости) объединяется для коллективного решения вопроса о том, как управлять своим зданием.

1.8.2 То, как конкретное здание управляется на практике, будет определяться предпочтениями его владельцев. Мы считаем, что это касается сути того, что значит быть домовладельцем, чего люди упорно трудились, и что часто представляет собой самую значительную покупку в их жизни. Они смогут выбирать, кто будет управлять зданием на ежедневной основе, устанавливать бюджет на следующий год и эффективно планировать долгосрочный ремонт или техническое обслуживание, снижая риск неожиданно высокого счета за ремонт. Что особенно важно, иметь возможность высказать свое мнение по счетам, которые им придется оплачивать. Они также будут иметь право свободно вносить изменения в управление и правила общего пользования по мере изменения своих предпочтений или по мере возникновения потребностей.

1.9 Ежедневное управление зданием общего пользования

1.9.1 Ассоциация владельцев общих помещений (состоящая из всех владельцев квартир) владеет и управляет общими частями здания и должна запрашивать мнения всех владельцев квартир о том, как им следует это делать. Ассоциация владельцев общих помещений создается как компания с ограниченной ответственностью и регистрируется в Companies House. Ассоциация владельцев общих помещений обеспечивает как управление, так и менеджмент здания, если только она не решит, что хочет привлечь для этого внешнюю помощь, например, управляющего агента. Но, в отличие от традиционной модели аренды со сторонним арендодателем, где нанимается управляющий агент, они будут подотчетны владельцам квартир напрямую.

1.9.2 Примечание: В Англии ассоциация Commonhold также будет главным ответственным лицом в соответствии с Законом о безопасности зданий 2022 года и будет нести юридическую ответственность за обеспечение надлежащего управления пожарной и структурной безопасностью в здании. ^{[сноска 4]} Роли и обязанности в рамках режима фазы занятости Уэльской безопасности зданий будут изложены в готовящемся законодательстве, которое будет включать роль ассоциации Commonhold.

Рисунок 2. Ассоциация Commonhold

Директора (выборные владельцы единиц или специалисты) управляют общим имуществом
Владельцы квартир владеют своей недвижимостью на правах полной собственности и являются членами Ассоциации общего пользования.
Commonhold Association владеет и управляет общими частями здания.

1.9.3 Мы слышали опасения, что люди могут отказаться от проживания в блоке без стороннего арендодателя, где домовладельцы сами отвечают за управление зданием, что может потребовать больше времени и усилий от домовладельцев, у которых также может не быть навыков для самостоятельного управления блоком. Мы не считаем, что так будет и что преимущества большего контроля над своими домами превзойдут сопутствующие обязанности, которые с этим связаны. Мы также стремимся работать с группами потребителей и промышленностью, включая Консультационную службу по аренде, чтобы поддержать плавное внедрение реформированной модели общего пользования, чтобы домовладельцы имели необходимую им информацию и поддержку.

1.9.4 Для подавляющего большинства владельцев квартир у них будет возможность участвовать в управлении блоком, но не обязанность делать это. И многие люди могут выбрать участие только в утверждении годового бюджета, но, что особенно важно, у них будет больше возможностей для более активного участия, если они этого захотят, и особенно если у них есть проблема или беспокойство по поводу того, как здание управляется или обслуживается. Как было установлено в доле компаний по управлению фригольдом и резидентами, небольшое количество домовладельцев должно будет быть директором ассоциации общего пользования. Приняв рекомендации Комиссии по законодательству, мы также внедрим систему, которая облегчит назначение профессиональных директоров для управления зданием, если ни один владелец квартиры не захочет взять на себя эту роль.

1.9.5 Верно, что управление общими зданиями под руководством домовладельца представляет собой изменение того, к чему привыкло большинство людей по сравнению с традиционной моделью аренды с арендодателем. Как обсуждалось ранее, такие типы соглашений являются обычным явлением в странах за пределами Англии и Уэльса. Более того, управление под руководством домовладельца уже является особенностью жилья здесь. Хотя наши реформы сделают управление более доступным и простым в осуществлении, домовладельцы уже берут под контроль свои здания через право управления или через коллективное предоставление избирательных прав. После принятия Закона о реформе аренды (аренда земли) 2022 года, который запрещает взимание арендной платы за землю в большинстве новых объектов аренды, больше квартир уже предоставляются без стороннего арендодателя изначально. Commonhold имеет преимущество в том, что он разработан специально для управления зданием без стороннего арендодателя.

1.9.6 Кроме того, владельцы квартир Commonhold не будут одиноки. Многие существующие здания с арендой, с арендодателем-третьим лицом или без него, уже нанимают профессиональных управляющих агентов для помощи в управлении своими зданиями, и мы ожидаем, что то же самое будет верно и для Commonhold. В частности, мы ожидаем с самого начала, что почти все новые застройки Commonhold и особенно более крупные или сложные здания будут созданы с управляющим агентом, который будет помогать управлять объектом от их имени (хотя, конечно, владельцы квартир могут выбрать замену управляющего агента или назначить своего собственного), как это происходит в случае новых зданий с арендой, предоставляемых без арендодателя сейчас. Для зданий с высоким уровнем риска в Англии (выше 18 м или не менее 7 этажей) ассоциация Commonhold может принять решение о привлечении специализированных управляющих агентов с опытом в области пожарной безопасности.

1.9.7 Важно, что любой подрядчик, которого они решат нанять, будет работать непосредственно на владельцев и будет отчитываться перед ними. Таким образом, должно быть соответствие между сторонами, работающими над управлением зданием, и людьми, которые владеют помещениями в этом здании и платят за предоставленные услуги. В случае, если подрядчик предоставляет плохие или неконкурентоспособные услуги, то ассоциация общего пользования может принять решение о расторжении контракта и найме альтернативного поставщика.

Пример из практики: назначение управляющего агента

Последняя квартира в блоке общего пользования продана. Директора ассоциации общего пользования созывают собрание, чтобы обсудить, как следует управлять блоком теперь, когда застройщик ушел. Все владельцы квартир являются членами ассоциации общего пользования и поэтому приглашаются к участию. Они встречаются и быстро приходят к выводу, что не хотят принимать на себя управление управляющими агентами и управлять зданием самостоятельно. Однако ассоциация соглашается обсудить работу текущего управляющего агента (который был назначен застройщиком), и выдвигается предложение заменить текущего управляющего агента другим агентом, который может лучше соответствовать их потребностям. Проводится голосование, и предложение принимается. Ассоциация общего пользования соглашается вступить в переговоры с альтернативным управляющим агентом, чтобы взять на себя управление зданием на следующие 24 месяца.

Эти переговоры завершаются успешно, и после вручения уведомления действующему агенту они организуют передачу дел между текущим и новым управляющим агентом.

1.9.8 На момент переезда в новое жилье общего пользования бюджет уже будет установлен застройщиком, и каждому владельцу жилья общего пользования будет выделен в CCS взнос в общий бюджет на год.

1.9.9 Каждый последующий год проводится ежегодное общее собрание владельцев квартир, на котором (помимо прочего) владельцам квартир предоставляется возможность проголосовать за бюджет, подготовленный директорами на следующий год. Владельцы также могут на ежегодном собрании решить, следует ли создавать какие-либо дополнительные резервные фонды, чтобы помочь им управлять будущими запланированными расходами. Это должно позволить владельцам квартир планировать бюджет на несколько лет, избегая крупных единовременных счетов, которые могут возникнуть в арендованном жилье.

1.9.10 Демократический характер общего пользования означает, что в течение года владельцам квартир могут предложить проголосовать и за другие решения, например, за выборы нового директора или создание нового местного правила для здания. Участие владельцев квартир, скорее всего, будет меняться со временем, с первоначальной всплеском принятия решений, когда новые владельцы квартир воспользуются возможностью внести любые изменения в местные правила или управление, которые они хотят видеть, как только они получат контроль от застройщика, но впоследствии это может быть так часто или нечасто, как того пожелают те, кто управляет кварталом, и владельцы квартир, скорее всего, будут участвовать в принятии решений только в той степени, в которой они хотят иметь право голоса.

1.10 Смягчение и разрешение споров

1.10.1 Иногда, когда люди думают о жизни в совместном владении, высказывается беспокойство о необходимости всегда ладить с соседями. Это нереалистичная планка для любой формы совместного проживания, и, как и в случае с арендным владением, мы вполне ожидаем, что время от времени будут возникать разногласия. Отличительной чертой совместного владения являются присущие этой модели способы снижения как вероятности, так и влияния разногласий.

1.10.2 Во-первых, в отличие от лизгольда, существует четкий и стандартизированный свод правил, CCS, который устанавливает, как должен управляться блок, и это будет дополняться любыми местными правилами, которые commonhold решит внедрить. Кроме того, без стороннего арендодателя интересы всех владельцев в блоке должны быть более согласованными с самого начала, что означает меньше споров в первую очередь.

1.10.3 Во-вторых, commonhold имеет в своей основе альтернативное разрешение споров. Это означает, что существуют встроенные и разработанные структуры и процессы, позволяющие сторонам достигать соглашения без обращения в суды. В-третьих, существует концепция защиты меньшинства, которая будет применяться в commonhold, чтобы гарантировать, что в определенных ограниченных обстоятельствах Трибунал сможет рассмотреть, был ли несправедливо затронут миноритарный владелец решением ассоциации commonhold. Ассоциация commonhold также будет учитывать это право при согласовании любых правил.

1.10.4 Наконец, если спор не может быть разрешен альтернативным способом разрешения споров, то владельцы квартир все равно смогут добиваться формального разрешения, передавая свои проблемы в Трибунал, который будет в хорошем положении для вынесения решений в таких спорах. В общем и целом, большее соответствие интересов, возможность осмысленно формировать решения и связанные с ними издержки в сочетании с процессами, направленными на предотвращение эскалации споров, должны по сравнению с арендой минимизировать использование судов и трибуналов. Но они справедливо остаются доступными в качестве поддержки, когда это уместно.

1.11 Общий путь на сегодняшний день

1.11.1 В Англии и Уэльсе правовая основа использования права общей собственности была установлена в Законе о реформе права общей собственности и права аренды 2002 года. С тех пор право общей собственности не получило развития, было построено менее 20 объектов, включающих менее 200 единиц общей собственности. Для этого есть ряд причин.

1.11.2 Первое заключается в том, что первоначальное законодательство 2002 года не соответствовало своему назначению и сдерживало commonhold. Сочетание ограничений и недостатков в законе сделало commonhold менее гибким по сравнению с leasehold и, следовательно, более сложным для использования в том же количестве и разнообразии условий, в частности для смешанных и больших участков. Например, неспособность обеспечить совместное владение или использование на смешанных участках и защитить коммерческих владельцев от решений владельцев жилых помещений и наоборот сделала его нежизнеспособным для многих застроек. Кроме того, как с тех пор обнаружила Комиссия по правовым вопросам, многие другие аспекты первоначального законодательства также считались негибкими и создавали потенциальные проблемы как для застройщиков, так и для будущих владельцев квартир.

1.11.3 Наряду с правовыми препятствиями для более широкого использования права общей собственности, были ограничены стимулы для принятия права общей собственности в промышленности. Поскольку использование права общей собственности оставалось добровольным, давно устоявшееся право аренды находилось в прямой конкуренции с правом общей собственности. До настоящего времени право общей собственности на жилье было основным правом для квартир и хорошо понималось в отрасли, хотя и не всегда потребителями, которые его купили. Это дало праву общей собственности преимущество быть действующим. Игровое поле было еще больше смещено в пользу права общей собственности с точки зрения вторичных источников дохода, которые может генерировать право общей собственности, чего не может сделать право общей собственности. Недавним примером является земельная рента. Сменяющие друг друга правительства также должны признать, что они мало что сделали для развития или поощрения использования права общей собственности, например, не смогли осмысленно или проактивно продвигать его использование через свои собственные программы обеспечения жильем.

1.11.4 Предыдущее правительство Великобритании в 2017 году обратилось в Комиссию по праву с просьбой пересмотреть модель общего права с целью активизации права владения. Пересмотр общего права Комиссией по праву стал частью 13-й Программы правовой реформы Комиссии, изучающей право аренды жилья и общее право собственности, которая также включала проекты, рассматривающие реформы права управления и права аренды. ^{[сноска 5]} , ^{[сноска 6]}

1.11.5 В феврале 2018 года Комиссия по праву опубликовала свой призыв к предоставлению доказательств по общему имуществу, а в декабре 2018 года провела консультацию, в ходе которой был проверен ряд первоначальных предложений и получено более 500 ответов. ^{[сноска 7]} , ^{[сноска 8]} , ^{[сноска 9]} В июле 2020 года Комиссия представила свой окончательный отчет правительствам Великобритании и Уэльса под названием «Возрождение общего имущества: альтернатива арендованному владению». ^{[сноска 10]} В их отчете было дано 121 рекомендация по реформированию общего имущества, 102 из которых касались нового предложения, а 19 — перевода существующих объектов аренды в общее имущество.

1.11.6 Мы рады возможности ответить на отчет Комиссии по законодательству за 2020 год здесь, в этой Белой книге. Мы хотели бы поблагодарить Комиссию по законодательству за ее обширную и тщательную работу над commonhold. Их рекомендации обеспечивают структуру и глубину для обновления и улучшения правовой базы и делают ее применимой во всем спектре современных жилищных разработок. Мы также хотели бы поблагодарить отраслевых и юридических экспертов, а также организации потребителей, с которыми мы сотрудничали с момента публикации для детального изучения предложений Комиссии.

1.11.7 Во второй половине этого года мы опубликуем проект законопроекта, в котором будет указано, как будет изменена структура commonhold в свете рекомендаций Правовой комиссии. Мы намерены внедрить подавляющее большинство изменений, которые Правовая комиссия предложила для нового предложения. Приложение 1 излагает позицию по каждой из рекомендаций, а в разделах ниже излагается, как предполагается работать предлагаемой новой модели commonhold до принятия проекта законопроекта.

2. Описание новых реформ

2.1 Создание новых общих владений

2.1.1 Обеспечение возможности работы Commonhold для всех типов разработок

Текущие проблемы: Действующие законы commonhold могут хорошо работать для небольших или простых застроек. Чтобы работать для более широкого спектра застроек, необходимо больше гибкости в отношении: того, как принимаются решения, как управляются здания, как распределяются сборы между владельцами квартир, ограничений на то, как могут использоваться квартиры, и какие права есть у застройщиков во время завершения строительства участка. Без этих изменений commonhold будет по-прежнему менее привлекательным для застройщиков, кредиторов и потребителей. Эти текущие недостатки наиболее невыгодны для более крупных или смешанных застроек (например, квартир и магазинов).

Предлагаемые решения: Правительство введет новые гибкие возможности для общего имущества, позволяя общему имуществу включать отдельные разделы и отдельные статьи расходов, так что только те, у кого есть доступ к определенным услугам или зданиям, будут иметь право голоса в их управлении и оплачивать связанные с ними расходы. Правительство предоставит застройщикам более гибкие права относительно того, как строить и продавать общее имущество, сбалансированные новыми правами для потребителей. Правительство также разрешит определенные виды аренды, которые в настоящее время запрещены, включая совместное владение и планы покупки дома, что откроет общее имущество для гораздо более широкого круга потребителей.

2.1.1.1 При строительстве нового многоквартирного дома застройщик будет учитывать как то, как будет реализована физическая застройка (например, как она будет разделена между отдельными квартирами и общими аспектами здания (например, общие сады, коридоры), так и то, как будет осуществляться управление кварталом в краткосрочной и долгосрочной перспективе (например, кто имеет доступ к каким услугам и сколько платят отдельные квартиры в счет общих расходов).

2.1.1.2 Модель общего владения, доступная сегодня, может хорошо работать для создания простых блоков, предоставляя тем, кто строит новое здание или перестраивает существующее, простой план для многоквартирных домов или поместий, где все владельцы на участке имеют схожие типы собственности и интересы. Например:

а) Теперь, в соответствии с пересмотренным законодательством, застройщики могут устанавливать определенные условия, как и в случае с арендой, в соответствии с тем, как они хотят видеть общую собственность на время завершения строительства и продажи участка (известные как «права на застройку»), а также создавать основу для долгосрочного управления блоком.

б) Они также могут распределять различные доли эксплуатационных расходов между различными единицами в соответствии с особенностями каждого объекта недвижимости, такими как доступ к парковочному месту.

c) Они также могут назначать различные виды использования для единицы. Важно, что общее владение не является и не будет просто жилым продуктом. Коммерческая недвижимость также может функционировать в рамках общего владения, при этом владельцы коммерческих единиц имеют практически те же права, что и владельцы жилых квартир. Можно предоставлять деловую аренду для коммерческих единиц в застройке, смешивающей квартиры и магазины, например, или квартиры и легкие промышленные единицы. Застройщики могут сохранять такие единицы в качестве инвестиций или продавать их инвесторам после сдачи их в аренду.

2.1.1.3 Мы намерены сохранить и усилить эти особенности. Однако мы знаем, что сегодняшние способы проектирования и управления зданиями не всегда просты, особенно там, где они объединяют множество разных владельцев в здании или поместье, которые могут использовать свои помещения для разных целей. Поэтому мы внедрим более широкие реформы, чтобы обеспечить работу общего пользования даже для самых сложных объектов.

2.1.1.4 Сложность может проявляться во многих формах при проектировании, строительстве и управлении новыми зданиями, например:

a) Если интересы владельцев квартир различаются: например, многоквартирный дом с магазином на нижнем этаже и автостоянкой только для клиентов магазина. Действующие законы о совместном владении означают, что владельцы жилых помещений, а также владельцы коммерческих помещений могут голосовать за решения о автостоянке и, возможно, должны будут вносить свой вклад в ее расходы. Такое положение может сделать совместное владение непривлекательным для обеих сторон: владелец магазина может беспокоиться о том, что со временем домовладельцы могут попытаться ограничить деятельность магазина, такую как часы парковки или погрузки. С другой стороны, домовладельцы могут обнаружить, что им придется оплачивать счет за реконструкцию автостоянки, которую они не смогут использовать и от которой не получат никакой выгоды. Эти жесткости текущей системы рискуют оказаться непривлекательными и несправедливыми для покупателей и предприятий.

b) Если в единице есть более одного интереса: более крупные застройки часто будут включать доступное жилье, и некоторые из этих единиц будут подразумевать владение единицей, принадлежащей более чем одной стороне. Обычно, когда это так, требуется предоставление долгосрочной аренды, но законы Commonhold сегодня запрещают длительную аренду жилья, и, следовательно, совместное владение, и определенные типы кредитования (в частности, планы покупки дома, тип исламского финансового продукта) не могут быть предложены в Commonhold. Эти жесткие ограничения делают Commonhold непривлекательным как для застройщиков более крупных участков, так и для определенных групп покупателей.

c) Когда не все застройки завершены и проданы одновременно: Небольшие, автономные многоквартирные дома, как правило, будут завершены и проданы одновременно, но застройки, включающие несколько блоков, как правило, будут завершены и проданы поэтапно. Это означает, что застройщикам нужно будет сохранить доступ к частям застройки, которые они уже завершили, и иметь возможность адаптировать аспекты управления по мере приближения участков к завершению. Застройщики могут сделать это в общем владении сегодня, но жесткость в текущих законах делает общее владении менее гибким, чем другие типы зданий, и, следовательно, менее привлекательным.

2.1.1.5 Комиссия по законодательству рекомендовала ряд крупных изменений для исправления этих проблем, чтобы можно было встроить большую гибкость в то, как застройщики проектируют commonholds, чтобы лучше отражать потребности сегодняшнего рынка жилья. Поэтому мы намерены внести следующие изменения в модель commonhold: ввести «разделы», предусмотреть отдельные статьи расходов и разрешить определенные разрешенные виды аренды, включая совместное владение.

2.1.2 Введение «секций» для поддержки многоцелевого развития

2.1.2.1 В соответствии с рекомендациями Комиссии по законодательству мы введем «разделы» в структуру общего пользования. В рамках этой новой системы здание или поместье могут быть разделены на различные разделы, чтобы разделить управление различными областями или группами единиц в пределах общего пользования. При использовании разделы позволят только владельцам единиц в пределах определенного раздела голосовать по вопросам, затрагивающим исключительно этот раздел, и только тем, кто получает выгоду от определенной услуги или улучшения, нести ответственность за оплату этого. Например, в многофункциональном блоке этаж торговых или офисных помещений, который не использует те же удобства, что и квартиры над ними, может быть отдельным разделом от квартир. В качестве альтернативы два блока на одном участке могут образовывать единый общий доступ, совместно принимая решения об общих областях, но с разделами, созданными для каждого блока из-за их различного использования или доступа к услугам. Это всего лишь два подхода к тому, как застройщики могут размещать разделы, но цель этих реформ — предоставить застройщикам гибкость в проектировании общих участков и принятии решений на них, чтобы учитывать весь спектр того, как различные части зданий и различные здания на более крупном участке могут сочетаться друг с другом.

2.1.2.2 Как предусматривается Комиссией по законодательству, будут установлены четкие правила относительно того, когда может быть создана, объединена или распущена секция, а также гарантии того, что секции будут создаваться только в тех случаях, когда есть веские основания для разделения прав и обязанностей различных типов единиц, а не только на основе различий в личности владельцев единиц или праве собственности.

2.1.2.3 В большинстве случаев мы ожидаем, что создание разделов будет осуществляться застройщиками на начальном этапе, на этапах планирования и строительства общего имущества. Однако ассоциации общего имущества также смогут создать их позднее (отметив, что порог голосования будет намеренно высоким). Если владельцы единиц считают, что раздел был создан ненадлежащим образом или несправедливо, они смогут оспорить это в Трибунале.

2.1.2.4 Чтобы помочь потребителям понять функцию раздела на любом сайте, к CCS будут прилагаться приложения, в которых излагаются конкретные правила для определенных разделов, чтобы владельцы помещений четко понимали, какие правила к ним применяются, а какие нет.

2.1.3. Предусматривать отдельные статьи расходов

2.1.3.1 Помимо возможности разделения процесса принятия решений в соответствии с различными видами использования здания, мы также обеспечим гораздо большую гибкость в составлении бюджета, чтобы учесть предоставление большего разнообразия услуг, доступных на объекте, и дифференцированный доступ к ним.

2.1.3.2 При принятии рекомендуемого Комиссией по законодательству подхода новая модель общего пользования позволит застройщикам и ассоциациям общего пользования распределять определенные расходы и принимать решения по этим расходам в зависимости от того, кто пользуется определенными услугами. Так, если один домовладелец имеет доступ к парковочному месту, спортзалу или террасе на крыше, или группа торговых точек использует погрузочную площадку, они будут нести ответственность за оплату ее содержания, а те, чьи единицы не имеют доступа, не будут обязаны вносить свой вклад.

2.1.3.3 Это приведет систему общего пользования в соответствие с системой аренды, где графики будут использоваться для достижения той же цели, а эквивалентная система необходима в системе общего пользования, чтобы застройщики были уверены в том, что модель может работать на сложных многоквартирных домах с несколькими владельцами.

2.1.3.4 Мы также поддержим предоставление нового Кодекса практики о том, как расходы должны распределяться в commonhold, направленного на обеспечение потребителей прозрачностью и ясностью. Это поможет разработчикам получать распределения с самого начала, сокращая количество будущих споров и помогая ассоциациям commonhold быстро разрешать любые споры. ^{[сноска 11]}

2.1.3.5 В случаях, когда были допущены ошибки в распределении затрат, мы также внедрим механизмы, позволяющие собственникам жилья и владельцам паев исправлять ошибки в распределении затрат.

Пример из практики: отдельные статьи расходов

Застройщик впервые строит жилой комплекс, состоящий из блока из десяти квартир с собственным тренажерным залом и пяти таунхаусов. Владельцы квартир имеют эксклюзивный доступ к тренажерному залу и лифтам для доступа к нему, но все объекты недвижимости в комплексе будут иметь доступ к общему коммунальному саду.

Застройщик знаком со спорами, которые могут возникнуть, когда всех жильцов просят платить за удобства, к которым имеют доступ только некоторые люди в комплексе, и поэтому хочет, чтобы в бюджет вносили свой вклад только те, кто пользуется тренажерным залом и лифтами.

Используя новый режим общих расходов, застройщик устанавливает равное распределение для каждой единицы на участке для покрытия расходов на коммунальный сад, но устанавливает отдельные расходы для оплаты текущего контракта на лифт и спортзал, распределяя 10% расходов на каждую квартиру в CCS. Когда все единицы будут проданы, только владельцы квартир смогут принимать решения о расходах, связанных с лифтами и спортзалом.

Поскольку застройщик знает, что замена лифтов в будущем может оказаться дорогостоящей, чтобы защитить владельцев квартир от шока в виде единовременного крупного счета за замену лифта, застройщик также создает специальный резервный фонд, чтобы все владельцы квартир вносили взносы в сберегательный фонд для покрытия расходов на его замену.

2.1.4 Разрешение определенных разрешенных видов аренды, включая долевую собственность

2.1.4.1 Мы приветствуем рекомендованные Комиссией по праву изменения, которые в случае совместной собственности и планов покупки жилья сделают исключение из существующего запрета для владельцев жилых помещений предоставлять договоры аренды сроком более семи лет и впервые позволят этим соглашениям действовать в общей собственности.

2.1.4.2 Это крупное и важное изменение. Политика государственного финансирования и планирования долгое время поддерживала объекты общей собственности, а неспособность застройщиков и зарегистрированных поставщиков предоставить новые дома общей собственности в условиях общего пользования ставит общее пользование в значительно невыгодное коммерческое положение.

2.1.4.3 Открытие Commonhold для нескольких ключевых продуктов домовладения (совместное владение и планы покупки жилья) также будет способствовать расширению привлекательности Commonhold для более разнообразного круга покупателей и, таким образом, сделает Commonhold более привлекательным и для застройщиков.

2.1.4.4 Собственники, совместно владеющие жильем, и те, кто покупает жилье по плану покупки дома, по-прежнему будут арендаторами (при этом поставщик будет владеть правом собственности на общую единицу собственности), но будут пользоваться широким спектром прав общей собственности, которые им не доступны в блоках аренды.

2.1.4.5 Как и другие владельцы помещений в здании, владельцы долей будут принимать участие в принятии решений по управлению и расходам на эксплуатацию своего здания и пользоваться правами и защитой системы общей собственности (которая, например, заменит их право оспаривать расходы в соответствии с законодательством об аренде).

2.1.4.6 В большинстве случаев права арендаторов с общей собственностью или арендатора единицы, купленной в рамках плана покупки дома, будут исключительными, то есть их поставщик не будет иметь права голоса в том, как они могут голосовать по конкретному бюджету, выборам руководства или другим вопросам. Однако, признавая постоянный финансовый интерес поставщика (например, жилищной ассоциации или кредитора плана покупки дома) по определенным ключевым решениям, которые могут существенно повлиять на их безопасность, ограниченное количество голосов будет разделено между домовладельцем и поставщиком. Например, если голосование проводится по продаже всего блока общего пользования, это будет совместным решением.

2.1.4.7 Кроме того, для объектов общей собственности эти арендаторы в Англии получат выгоду от правил, требующих от поставщика (обычно жилищной ассоциации) оплачивать определенные расходы на ремонт, если они возникнут в течение первых десяти лет аренды общей собственности, известных как начальный период ремонта. ^{[сноска 12]} Это изменение в общей собственности было введено после того, как Комиссия по законодательству завершила свой обзор, и поэтому мы решили обновить их рекомендации, чтобы учесть это. Мы считаем, что, хотя поставщики будут играть временную роль в оплате расходов на общее владение, они также должны иметь право голоса при принятии решений, касающихся ремонта, но только в течение этого начального десятилетнего окна. Поставщики будут иметь право делегировать эти решения домовладельцу по своему усмотрению.

2.1.4.8 Помимо того, что владельцы общих квартир и те, кто покупает квартиры в общей собственности по плану покупки дома, в целом пользуются теми же правами, что и другие владельцы жилья в общей собственности, они также должны соблюдать свод правил общей собственности. ^{[сноска 13]}

2.1.4.9 После того, как либо владелец общей собственности, либо арендатор плана покупки дома выплатит полную стоимость своего дома, они получат право собственности на свою квартиру, и их права и обязанности будут зеркально отражать права и обязанности любого другого владельца квартиры. Это означает, что решения, которые будут приниматься совместно между ними и поставщиком, например, о том, продавать ли блок общей собственности застройщику, будут приниматься исключительно домовладельцем. ^{[сноска 14]}

2.1.4.10 Наконец, в дополнение к освобождению от общего запрета на долгосрочную аренду жилья планов совместного владения и покупки жилья, мы считаем, что есть основания для освобождения финансовых продуктов с выпуском капитала. Хотя это не было предложением, включенным в отчет Комиссии по законодательству, правительство считает, что выпуск капитала является важным потребительским продуктом, который позволяет людям изымать деньги из стоимости своего дома для увеличения своих пенсионных доходов, погашения ипотеки или оплаты разовых мероприятий. Поскольку некоторые продукты капитала зависят от аренды, мы разрешим такие продукты, чтобы владельцы общего жилья могли пользоваться теми же возможностями выбора, что и другие владельцы жилья.

2.1.5 Большая гибкость в отношении прав на застройку

2.1.5.1 Некоторые новые разработки, особенно крупные, строятся в несколько этапов. Это может быть важно для управления финансированием и строительством разработки, с дальнейшими инвестициями и строительной деятельностью, развернутыми после завершения и продажи начальных этапов участка.

2.1.5.2 Как отмечено выше, как в случае с общим владением, так и в случае с арендой, на этапах строительства застройщики могут зарезервировать определенные права на застройку, чтобы иметь возможность завершить строительство. Мы понимаем, что текущая модель «прав на застройку» более ограничительна в случае с общим владением, чем для других типов застройки, и это делает владение менее привлекательным для застройщиков.

2.1.5.3 Мы хотим предоставить застройщикам полный набор инструментов, необходимых им для создания общих прав собственности на поэтапно создаваемых участках, одновременно усиливая защиту потребителей на незавершенных застройках, и поэтому мы примем предложения Правовой комиссии по расширению «прав застройки» из текущего ограниченного списка и предоставим застройщикам гибкость в определении того, какие права застройки им нужны в CCS.

2.1.5.4 В будущем застройщики смогут сохранять за собой любые права, которые они сочтут необходимыми для завершения и продажи объектов на участке. Новая гибкость для застройщиков будет идти рука об руку с новыми гарантиями защиты потребителей от злоупотреблений, включая право обращаться в Трибунал, если есть опасения, что права на застройку не реализуются надлежащим образом. Мы также будем защищать существующих домовладельцев, требуя, чтобы любые изменения существующих прав, изложенных в своде правил (CCS), имели единогласное согласие.

2.1.5.5 В дополнение к новым гибким возможностям для застройщиков мы также уточним процедуру передачи участка от застройщика владельцам юнитов. Пока застройщик владеет более чем 50% голосов ассоциации, у него будет достаточно большинства, чтобы назначить своего предпочтительного директора, но по мере продажи большего количества юнитов, когда владельцы юнитов будут контролировать 50% или более голосов, они смогут назначать новых директоров, если захотят.

2.1.5.6 Размышляя над предыдущими примерами в этом разделе, которые подчеркивают ограничения действующего закона, становится ясно, как возросшая гибкость новой структуры принесет пользу разработчикам и потребителям на практике. В будущем:

а) Разделы позволят владельцам адаптировать свой доступ и ответственность к расходам на конкретные услуги или территории.

б) Разрешение на аренду определенных жилых помещений облегчит застройщикам возможность более широкого предложения права общей собственности, что позволит большему количеству людей приобретать жилье без ограничений по методам финансирования.

в) Упрощение поэтапной разработки и продаж предоставит разработчикам те же свободы, которыми они пользуются при других формах владения, что сделает Commonhold более привлекательным с коммерческой точки зрения.

2.2 Проживание в общем жилище

2.2.1 Повышение гибкости и гарантий для владельцев квартир

Текущие проблемы: Порог для изменения местного правила низкий и составляет 50%, что делает эти правила слишком простыми для изменения, и существует некоторая путаница относительно того, что может и что не может быть охвачено местными правилами. Процесс назначения директоров также неясен, особенно когда никто не хочет добровольно. Мы также сделаем правила относительно резервных фондов более четкими, чтобы общины были лучше подготовлены к расходам на ремонт и техническое обслуживание.

Предлагаемые решения: Мы повысим порог для изменения местных правил до 75% и расширим концепцию защиты меньшинства на решения об установлении местных правил. Мы ясно дадим понять, что местные правила не могут использоваться для установления платы за мероприятие за пределами пенсионного обеспечения, но могут использоваться для предотвращения краткосрочной аренды на время отпуска. Мы установим четкий процесс назначения директоров, включая то, что делать, если никто не выступит добровольно. Мы сделаем страхование общественной ответственности обязательным. Мы потребуем от владельцев недвижимости общего пользования создать резервный фонд, позволим им брать взаймы и переназначать резервы, если Трибунал согласится, а также обеспечим защиту фондов, созданных для определенной цели, от кредиторов.

2.2.1.1 Проживание в общем владении создает демократическую среду, в которой решения принимаются коллективно, и отдельные владельцы могут иметь свое мнение, чтобы повлиять на результат этих решений. Возможности участия в принятии решений также сопровождаются обязанностями как для владельцев квартир, так и для директоров материально и финансово поддерживать общее владение и придерживаться правил, согласованных коллективно владельцами квартир.

2.2.1.2 Все общинные владения опираются на стандартизированную «книгу правил», известную как Заявление сообщества общинных владений (CCS), которая регулирует права и обязанности ассоциации общинных владений и владельцев квартир. Рекомендации Комиссии по законодательству улучшат опыт проживания в общинных владениях путем усовершенствования CCS, внедрения более надежных процессов для сохранения финансового благополучия общинных владений.

2.2.2 Гарантии изменения местных правил

2.2.2.1 CCS выполняет функцию, аналогичную аренде, устанавливая «предписанные правила», которых должны придерживаться владельцы единиц, и которые стандартизированы для всех общих владений, а не отличаются от застройки к застройке, как это часто бывает в случае аренды. CCS также более выгоден тем, что у владельцев общих владений больше гибкости, чтобы коллективно решать добавлять или изменять определенные правила — известные как «местные правила» — в соответствии с потребностями их индивидуального общего владения (при условии, что эти изменения не противоречат CCS).

2.2.2.2 Изменения в местных правилах требуют, чтобы определенный процент владельцев ячеек в пределах общего владения согласился, прежде чем любое изменение правила или новое правило может быть официально добавлено в CCS. В настоящее время только 50% владельцев ячеек, присутствующих на голосовании, должны высказаться за изменение местного правила. Этот низкий порог может вызвать недовольство в пределах общего владения, поскольку становится слишком просто изменить или добавить местное правило, особенно в случаях, когда значительное число владельцев ячеек выступает против этого. Внесение предложений Правовой комиссии приведет к увеличению этого порога до 75%. Мы считаем, что этот более высокий порог обеспечивает надлежащий баланс между разрешением общим владениям сохранять гибкость для введения правил, которые работают для них, и предотвращением слишком легкого изменения правил. Мы считаем, что этот более высокий порог пошлет сигнал отдельным владельцам ячеек о том, что можно изменить правила, но необходимо привлечь других, чтобы это изменение произошло.

2.2.2.3 Правовая комиссия также рассмотрела вопрос о том, следует ли разрешать сборы за мероприятия в рамках общего владения. Сборы за мероприятия, также известные как сборы за «отложенное управление» или сборы за «выход», чаще всего используются в арендованной пенсионной недвижимости, где сбор становится подлежащим уплате при выполнении определенных условий, например, перепродажи или субаренды. Правовая комиссия в конечном итоге пришла к выводу, что, хотя сборы за мероприятия могут служить цели для пенсионной недвижимости, нет никакой существенной выгоды от их использования для общего владения. Мы согласны, и поэтому мы не позволим новым общим владениям устанавливать сборы за мероприятия, если только общее владение не является специализированным пенсионным развитием. Правительство будет работать с сектором, чтобы определить критерии для этого исключения.

2.2.3 Расширение прав и возможностей владельцев квартир в сфере краткосрочной аренды

2.2.3.1 Очень краткосрочная аренда, например, на время отпуска, может стать полезным вариантом для владельцев, чтобы получать доход от незанятого помещения. Они также могут стать источником трений в общих блоках, поскольку могут вызывать неудобства, проблемы безопасности и повышенный износ общих частей здания. Краткосрочная аренда будет разрешена в общих владениях, но для того, чтобы помочь справиться с любыми потенциальными трудностями, которые она может вызвать, и предоставить владельцам квартир гибкость, ассоциации общих владений будут иметь право использовать местные правила для ограничения определенных видов краткосрочного использования, таких как на время отпуска и другие краткосрочные соглашения об аренде. Хотя временное или экстренное размещение также является формой краткосрочной аренды, мы признаем законную необходимость того, чтобы эти типы размещения оставались доступными, и поэтому на них не будут распространяться никакие ограничения.

Пример из практики: введение нового местного правила

Владелец квартиры A недавно переехал в Horseferry Buildings и обеспокоен количеством людей, входящих и выходящих из собственности через две двери от ее квартиры. Хотя посетители в целом вели себя тихо и хорошо, был один инцидент, когда часть штукатурки была повреждена большим чемоданом. Владелец квартиры A разговаривает с обоими своими соседями, владельцами квартир B и C, которые подтверждают, что они также испытывают некоторые неудобства, и они думают, что квартира сдается в краткосрочную аренду. Они соглашаются поднять этот вопрос на следующем собрании ассоциации Commonhold.

Вопрос обсуждается на следующем общем собрании, где владелец квартиры D (владелец квартиры) приносит извинения за нарушение порядка, соглашается оплатить ремонт коридора и напоминает гостям о необходимости быть внимательными. Владелец D говорит, что она сдает квартиру на некоторые выходные и когда уезжает в отпуск. Ассоциация владельцев жилья обсуждает возможность внесения поправок в местные правила, запрещающих сдачу в аренду на очень короткий срок, но осознает, какое влияние это может оказать на владельца D. Они соглашаются следить за ситуацией и держать вопрос о внесении поправок в правила под контролем.

2.2.4 Новые меры защиты при изменении местных правил

2.2.4.1 Изменения в местных правилах CCS могут непропорционально сильно повлиять на отдельных владельцев квартир. Например, если владельцы квартир коллективно проголосовали за введение местного правила, запрещающего сдачу жилья в аренду на время отпуска, владелец квартиры, владевший недвижимостью, которую он сдавал в аренду, может быть очень недоволен. Таким образом, если меньшинство затронуто изменением, по которому они оказались в меньшинстве, они смогут обратиться в Трибунал. Это также может быть использовано для защиты отдельных владельцев от выделения, например, если большинство попыталось ввести правило, запрещающее владельцам квартир иметь домашних животных, а только у одного владельца квартиры в настоящее время есть домашнее животное.

2.2.5 Повышение прозрачности CCS и местных правил

2.2.5.1 Ряд других предложений Комиссии по законодательству, касающихся CCS, улучшат ясность того, как работает CCS для всех вовлеченных сторон, включая нотариусов, агентов по недвижимости и потенциальных покупателей. Это включает в себя установление местных правил, чтобы они проводились отдельно от стандартного CCS, что снижает административную нагрузку для commonholds и оптимизирует процесс купли-продажи, позволяя всем, кто не знаком с commonhold, легко определить, какие местные правила и какие стандартные правила применяются ко всем commonholds.

2.2.5.2 В тех случаях, когда CCS содержит местные правила, директора ассоциаций Commonhold будут обязаны обновлять этот документ и распространять его среди всех владельцев квартир после изменений. Мы также хотим прояснить, что CCS будет применяться к арендаторам, лицензиатам и другим жильцам Commonhold, устраняя любую существующую двусмысленность, которая может возникнуть в блоках с постоянными и временными жильцами.

2.2.6 Улучшенные процессы назначения и замены директоров

2.2.6.1 Участие в принятии решений и голосовании является важной частью демократического духа Commonhold. Чтобы способствовать плавному принятию решений и общему надзору за ассоциацией Commonhold, все Commonhold должны иметь по крайней мере двух директоров, если только это не предписано судом (мы продолжаем рассматривать, подходит ли это для очень маленьких блоков, состоящих из четырех или менее блоков). Это могут быть либо владельцы блоков (которые могут или не могут жить в Commonhold), либо для более сложных блоков владельцы могут выбрать профессионального директора или директоров для помощи в управлении сайтом. Стандартные обязанности директоров будут включать согласование годового бюджета, поддержание Commonhold в хорошем финансовом состоянии, а также страхование, обслуживание и ремонт здания.

2.2.6.2 Текущие процессы назначения директоров сложны, и в случаях, когда владельцы не добровольно становятся директорами, нет четкого процесса их назначения. Мы будем следовать предложениям Комиссии по праву, чтобы исправить это, установив четкий процесс, которому должны следовать ассоциации владельцев жилья общего пользования для назначения директоров, и создав механизм, позволяющий заинтересованным сторонам, таким как кредиторы и владельцы паев, обращаться в Трибунал для назначения директоров в исключительных случаях, когда владельцы жилья общего пользования не назначили их сами.

2.2.6.3 Важные функции, которые директора выполняют в поддержании ежедневного функционирования и финансового благополучия commonhold, означают, что должны быть процессы, обеспечивающие избрание соответствующих лиц для выполнения этих обязанностей. Мы примем рекомендации Правовой комиссии по введению ежегодных выборов директоров, а также предоставим commonholds возможность заменять существующих директоров в случаях ненадлежащего управления. Мы также согласны с Правовой комиссией в том, что способность застройщика назначать директора должна быть соизмерима с количеством голосов, которые он контролирует на момент создания commonhold. Мы включим меры, чтобы гарантировать, что застройщики не смогут требовать от владельцев единиц делегировать им свои голоса.

2.2.6.4 В рамках своих обязанностей по содержанию здания мы потребуем от ассоциации Commonhold оформить страхование общественной ответственности и страхование зданий (что требуется в соответствии с действующим законодательством) и, по желанию, страхование ответственности директоров. Правовая комиссия определила, что страхование общественной ответственности должно быть обязательным, чтобы помочь защитить ассоциацию Commonhold от неплатежеспособности в случае, если она станет ответственной за катастрофические убытки.

2.2.6.5 Владельцы квартир также смогут запрашивать копии страховых полисов у ассоциации общего пользования, что позволит им при необходимости изучить страховое покрытие и расходы. Чтобы поддерживать здания в хорошем состоянии, ассоциации общего пользования также должны будут производить замену общих частей, где ремонт невозможен.

2.2.7 Установление четких стандартов ремонта и внесения незначительных изменений

2.2.7.1 Среди основных преимуществ модели общего пользования в Англии и Уэльсе и улучшений, которые мы вносим в нее, есть то, что существуют четкие обязанности, правила и процедуры для обеспечения обслуживания зданий. Ответственность за поддержание общего пользования в хорошем состоянии лежит не только на ассоциации общего пользования и ее директорах. Существующий CCS уже возлагает на владельцев квартир обязанность поддерживать свою собственность, но Правовая комиссия обеспокоена тем, что в некоторых случаях это может быть неоправданно обременительным, поскольку не установлено никаких ограничений на стандарт требуемого обслуживания. Правовая комиссия предложила, чтобы владельцы квартир были обязаны поддерживать услуги, предоставляемые трубами и кабелями, и в целом придерживаться стандарта или ремонта и обслуживания, которые не окажут негативного влияния на их соседей.

2.2.7.2 После наших реформ владельцы квартир смогут голосовать за требуемый стандарт ремонта, устанавливая собственные местные правила, которые, как и все местные правила, могут быть изменены или отменены в дальнейшем с учетом опыта и пожеланий владельцев квартир.

2.2.7.3 Это облегчит владельцам квартир внесение незначительных изменений в случаях, когда изменение взаимодействует с общей частью здания. Например, установка вытяжного вентилятора из ванной комнаты владельца квартиры через внешнюю стену, которая является частью общих частей. Согласно действующему законодательству, это потребует согласия других владельцев квартир путем голосования, что является обременительным процессом для незначительного изменения. Вместо этого, согласно рекомендации Комиссии по законодательству, владельцы квартир, желающие внести такие незначительные изменения, могут вместо этого обратиться к директорам напрямую для их одобрения.

2.2.8 Большая демократия в согласовании общего бюджета

2.2.8.1 В то время как директора отвечают за управление общими финансами ассоциации общего пользования, именно сами владельцы ячеек коллективно имеют возможность принимать решения по бюджету и обязаны вносить свои взносы на покрытие расходов общего пользования. Это включает страхование, ремонт и техническое обслуживание.

2.2.8.2 Согласно действующему законодательству о совместном владении, директора обязаны консультироваться с владельцами квартир по таким расходам, но могут принять решение не принимать во внимание их мнение. Это может привести к тому, что некоторые владельцы квартир будут платить за услуги или объекты, которыми они, возможно, не воспользуются.

2.2.8.3 Рекомендации Комиссии по законодательству касаются этих вопросов, ставя участие владельцев ячеек, прозрачность затрат и справедливость на передний план принятия бюджетных и финансовых решений. Бюджет общего пользования будет ежегодно голосоваться, требуя поддержки предлагаемого бюджета большинством владельцев ячеек до его принятия, устанавливая баланс между предоставлением владельцам ячеек участия в процессе, в то же время не устанавливая необоснованно высокую планку для утверждения бюджета. В случаях, когда бюджет не принимается, бюджет предыдущего года будет перенесен, обеспечивая поддержку в сценариях, когда нет согласия большинства по бюджету, и гарантируя, что общее пользование все еще может продолжать финансово функционировать.

Пример из практики: согласование бюджета общего пользования

Директора блока commonhold созвали собрание членов ассоциации commonhold для обсуждения и утверждения годового бюджета. Приняв участие в подготовке бюджета вместе с членами, директора представляют запланированный бюджет членам на ежегодном общем собрании, изложив различные взносы, которые им необходимо будет сделать для ремонта, обслуживания и страхования commonhold в течение следующего года.

Один из владельцев квартир указывает, что предполагаемые расходы на содержание небольшого сада общего пользования значительно превысили инфляцию по сравнению с расходами, выделенными на садоводство в бюджете прошлого года. Подняв этот вопрос, они получают поддержку от других членов, которые соглашаются, что эти расходы вызывают беспокойство. Директора объясняют, что это связано с тем, что подрядчик, ответственный за выполнение обслуживания сада, повышает свои расценки. Директора выносят бюджет на голосование членов, однако менее требуемых 50% владельцев квартир голосуют за его принятие, обеспокоенные потенциальной стоимостью обслуживания сада, и просят запросить дополнительные расценки у других подрядчиков. Директора соглашаются запросить дополнительные расценки и предлагают ассоциации собраться снова на следующей неделе, как только у него будет возможность пересмотреть бюджет.

На следующем собрании директора представляют измененный бюджет, который включает смету от другого подрядчика по обслуживанию сада, которая более точно соответствует расходам предыдущего года. Владельцы квартир более довольны измененной сметой, и бюджет принимается единогласно.

2.2.9 Создание резервных фондов для смягчения крупных или неожиданных расходов

2.2.9.1 Последним этапом поддержания здания в хорошем финансовом и материальном состоянии является подготовка к потенциальным будущим расходам. Столкновение со значительными расходами на основные процедуры работ часто нежелательно для владельцев и жильцов, и хотя правительство будет консультироваться по новым реформам процесса раздела 20 в аренде, в реформированной модели общего пользования этого можно достичь путем создания одного или нескольких резервных фондов.

2.2.9.2 «Резервный фонд» — это фонд, созданный и пополняемый с течением времени для покрытия будущих расходов, например, замены лифта, которая может потребоваться через 10 лет. Такая практика выгодна владельцам квартир несколькими способами. Она помогает защититься от значительных единовременных счетов за дорогостоящую работу, вместо этого позволяя владельцам квартир вносить более управляемые взносы в течение длительного периода. Это также означает, что те, кто пользуется зданием или общими частями, должны вносить вклад в их содержание в течение более длительного периода. Это также означает, что крупные, но рутинные работы по ремонту и замене могут быть запланированы заранее и выполнены по мере необходимости, что снижает риск поломки критически важной инфраструктуры, такой как лифты, которые затем будут выведены из эксплуатации на длительные периоды времени.

2.2.9.3 Общий резервный фонд может быть создан для покрытия широких общих расходов, которые, по оценкам ассоциации владельцев жилья, ей необходимо будет оплатить в ближайшие годы, что позволит владельцам накапливать средства с течением времени. Он также может быть использован для компенсации непредвиденных работ, например, если наводнение повредит участок, в результате чего некоторые части здания потребуют ремонта, директора могут использовать фонд для полного или частичного финансирования этого, что снизит необходимость для владельцев внезапно привлекать значительные средства в короткий период времени. Это способствует надлежащему финансовому планированию и позволяет владельцам единиц лучше прогнозировать и учитывать будущие эксплуатационные расходы, снижая стресс и беспокойство, с которыми сталкиваются арендаторы, столкнувшись с большим и неожиданным счетом.

2.2.9.4 Сегодня Commonholds могут выбрать создание резервного фонда, и это то, что директора должны рассмотреть, но нет принуждения иметь его. В существующем законе также отсутствует детализация того, как они должны храниться и использоваться. Мы примем рекомендации Правовой комиссии, чтобы исправить это, установив, что резервный фонд является обязательным для всех commonholds, но не предписывая, сколько владельцы паев должны вносить в него, то есть они по-прежнему смогут коллективно решать, сколько они хотят внести, путем голосования.

2.2.10 Новые гибкие возможности заимствования средств из резервного фонда или перераспределения средств из него

2.2.10.1 Commonholds также смогут создавать специальные резервные фонды для особых нужд, например, можно создать два отдельных фонда, один для содержания крыши, а другой для расходов, связанных с коммунальным котлом. Это позволит commonholds подготовить и составить бюджет будущих расходов по нескольким различным аспектам. Также можно будет заимствовать или переназначать резервные фонды для другой цели, например, в случаях, когда возникает более срочная работа, средства могут быть направлены на ее оплату, при условии одобрения владельцами квартир и Трибуналом.

Пример из практики: создание резервного фонда

Владельцы квартир в блоке Commonhold в течение нескольких недель сталкивались с проблемами с дверьми лифта и высказывали свои опасения своему управляющему агенту. Управляющий агент и ассоциация Commonhold соглашаются назначить лифтовую компанию для ремонта дверей и провести оценку общего состояния лифтов. Лифтовая компания может отремонтировать двери лифта, заменив датчики, но в своем отчете они отмечают, что лифтовые кабели необходимо будет заменить в течение следующих нескольких лет, и оценивают, что всю систему лифта необходимо будет заменить примерно через 10–12 лет. Ассоциация Commonhold рассматривает этот отчет на своем следующем собрании и соглашается создать специальный резервный фонд для лифтов. Они соглашаются, что каждая квартира будет вносить свою выделенную долю в общий резервный фонд, который оценивается в 5000 фунтов стерлингов в год. Ассоциация Commonhold уверена, что это даст достаточно средств для покрытия возможных расходов на ремонт и замену.

2.2.11 Защита резервных фондов

2.2.11.1 Также будут внесены изменения, указывающие, что резервные фонды должны храниться на уставном доверительном управлении. Это означает, что резервные фонды могут использоваться только ассоциацией с общим владением для выполнения своих обязательств в отношении CCS, таких как ремонт общих частей, смягчение перспективы потенциального ненадлежащего управления резервными фондами директорами или использования их в альтернативных целях. Кроме того, хранение резервных фондов на уставном доверительном управлении поможет защитить их от принудительных мер со стороны кредиторов. Кредиторы смогут требовать из резервного фонда только в том случае, если требование о погашении задолженности будет конкретно относиться к цели этого фонда.

2.2.12 Помощь владельцам квартир в поддержании управляемости затрат

2.2.12.1 Одна из вещей, которой больше всего боятся домовладельцы, — это большие и неожиданные счета. Обычное жилье, как и любой другой тип здания, может иногда сталкиваться с необходимостью проведения экстренных работ, приводящих к непредвиденным расходам, и им предоставлены инструменты, которые помогут им отреагировать. Однако владельцы квартир также будут иметь меры, которые помогут сохранить расходы предсказуемыми в будущем. Для расходов, связанных с изменениями, улучшениями или улучшенными услугами, владельцы квартир могут установить индексируемый порог на сумму расходов, которые могут быть понесены ежегодно. Это может помочь предотвратить взимание чрезмерных расходов за поверхностные улучшения или услуги, которые выходят за рамки того, что они ожидали заплатить. Владельцы квартир также будут иметь возможность оспаривать любые расходы, превышающие установленный ими порог. Чтобы убедиться, что ограничения могут меняться в зависимости от изменяющихся предпочтений владельцев и более широких рыночных цен, владельцы квартир смогут изменять или снимать эти ограничения путем голосования.

2.3 Исправление неполадок

2.3.01 Commonholds, как и любые другие соглашения о совместном проживании, время от времени будут сталкиваться с проблемами. Например, ассоциации commonhold может потребоваться срочный ремонт для устранения скрытого дефекта, может быть владелец ячейки, который постоянно не платит свой взнос в общие расходы, или может возникнуть разногласие между владельцами ячеек и ассоциацией commonhold.

2.3.02 Когда дела идут плохо, важно, чтобы у commonholds были инструменты для эффективного реагирования. В то же время нам также необходимо убедиться, что права и интересы владельцев отдельных юнитов защищены. Чтобы помочь с этим, мы внесем изменения, предложенные Комиссией по законодательству ниже, чтобы гарантировать, что commonholds станут более устойчивыми, а владельцы юнитов лучше защищены.

Текущие проблемы: Инструменты, доступные общественным объединениям в случае возникновения чрезвычайной ситуации, ограничены, и, в частности, они могут столкнуться с трудностями при быстром сборе средств.

Предлагаемые решения: Мы примем меры, которые позволят ассоциациям общего пользования получить кредит, обеспеченный либо общими частями, либо будущими взносами общего пользования. Мы также обеспечим наличие адекватных мер защиты, чтобы предпринимаемые действия соответствовали интересам владельцев.

2.3.1 Новые возможности реагирования на чрезвычайные ситуации

2.3.1.1 Иногда commonhold может столкнуться с непредвиденными расходами, такими как срочный ремонт или ущерб от шторма. В этих случаях commonhold могут потребоваться дополнительные деньги, которые могут быть получены из страховки, заимствования и/или ранее запланированного использования или изъятия из резервных фондов, или обращения к владельцам квартир с просьбой внести свой вклад. Но могут быть ситуации, когда эти варианты недоступны или недостаточны для покрытия расходов.

2.3.1.2 Чтобы помочь commonholds более эффективно справляться с чрезвычайными ситуациями, мы вводим новые способы сбора средств. В будущем commonholds смогут:

a. Взять кредит (фиксированная плата) — это позволит им занять деньги, используя часть или все здание в качестве залога.
b. Взять кредит (плавающая плата) — это позволит им занять деньги под будущие платежи, произведенные владельцами квартир (так называемые взносы в общее владение)

2.3.1.3 Мы также уточним, как commonholds могут, в крайнем случае, продать части своего здания, если это необходимо, уточнив уровень поддержки владельца юнита, необходимый для реализации этого варианта. Это будет означать, что объединения commonhold смогут лучше использовать эту существующую гибкость.

2.3.1.4 Мы понимаем, что эти меры важны для надлежащего управления общим имуществом, но с ними следует обращаться осторожно, чтобы защитить интересы отдельных владельцев квартир и их кредиторов. Вот почему будут действовать строгие процедуры утверждения с высоким порогом голосования единогласного согласия всех владельцев квартир на залог или продажу. Если единогласное согласие невозможно, ассоциации общего имущества все равно потребуется поддержка не менее 80% плюс одобрение Трибунала. Трибунал также всегда будет обязан вмешиваться, чтобы решить, уместны ли эти чрезвычайные меры, когда на квартиры имеются ипотечные кредиты. В рамках этих разбирательств владельцы квартир, кредиторы и другие заинтересованные стороны будут иметь возможность высказать свою поддержку или опасения.

2.3.1.5 Кроме того, мы предоставим рекомендации ассоциациям собственников жилья и директорам, чтобы помочь им рассмотреть, как эти решения, в частности продажа частей здания, могут повлиять на стоимость отдельных квартир и могут ли некоторые владельцы пострадать больше, чем другие.

Пример из практики: Необходимость проведения экстренного ремонта

Боб — один из двух директоров, отвечающих за управление двухэтажным поселком для пенсионеров на северо-западе Англии, крыша которого в выходные пострадала от шторма. Вода затопила всю электрику и большую часть верхнего этажа, так как дождь проникал через отверстие в крыше. Боба успокаивают, что ущерб крыше покрывается страховкой, но он знает, что вторичный ущерб от воды не будет покрыт.

Профессиональная оценка показывает, что ущерб значительный, и жильцы, большинство из которых пенсионеры, не могут позволить себе оплатить ремонт. Боб и другой директор, Майя, соглашаются, что им следует взять кредит под залог своего фитнес-центра, чтобы профинансировать необходимый ремонт, и который может быть погашен (с процентами по разумной ставке) в течение согласованного периода. Они созывают собрание ассоциации владельцев жилья, которое единогласно одобряет кредит. Ни у кого нет ипотеки, поэтому нет необходимости обращаться в Трибунал за одобрением. С обеспеченным кредитом Боб может организовать ремонт.

2.4 Более эффективная процедура разрешения споров

Текущие проблемы: Хотя у Commonhold уже есть индивидуальный способ разрешения споров, который побуждает владельцев общаться на ранних этапах и решать проблемы неформально и быстро, этот процесс иногда может занять слишком много времени для достижения справедливого решения.

Предлагаемые решения: Правительство будет содействовать посредничеству и внесудебным подходам к разрешению разногласий, а Commonhold Association также сможет предложить свою точку зрения. Мы гарантируем, что когда дела действительно должны проходить через судебную систему, они будут рассматриваться Трибуналом, который, по возможности, будет игнорировать незначительные процессуальные ошибки.

2.4.1 В общем владении все владельцы квартир разделяют ответственность за принятие решений относительно своего здания. Это означает, что у каждого есть возможность высказать свое мнение о том, как эксплуатируется здание и какие расходы на это тратятся, а также общая цель — поддерживать здание в качестве дома для всех владельцев квартир.

2.4.2 Хотя это должно сократить количество споров, это не устраняет их полностью. Важно иметь четкие системы для разрешения проблем, когда они возникают. Когда возникают споры, они могут возникать между владельцем или владельцами ячейки и ассоциацией общего пользования или только между владельцами ячеек.

2.4.3 Прямо сейчас commonhold уже имеет индивидуальный способ разрешения споров, который поощряет владельцев общаться на ранних этапах и решать проблемы неформально и быстро, не обращаясь в суд. Однако Комиссия по правовым вопросам посчитала, что этот процесс, тем не менее, иногда может занять слишком много времени для достижения решения. Мы хотим сделать этот процесс более понятным, быстрым и эффективным, чтобы споры разрешались быстро и переходили на следующий этап без затрат и времени, необходимых для обращения в суд, когда это не является абсолютно необходимым.

2.4.4 Один из способов улучшения ситуации — это поощрение посредничества и других внесудебных методов разрешения разногласий. Это должно помочь избежать необходимости в судебных разбирательствах. Мы также будем следить за возможностью введения омбудсмена или регулятора для Commonhold в будущем по мере созревания рынка, но в то же время мы сделаем членство и направление к омбудсмену необязательными.

2.4.5 Мы также сделаем так, как рекомендует Комиссия по законодательству, и удалим ненужные шаги, которые замедляют процесс, такие как строгие требования к оформлению документов или правила, которые означают, что ассоциация общего пользования может помешать жителям подать иск против другой. Мы считаем, что ассоциации общего пользования могут сыграть полезную роль в консультировании жителей относительно силы их иска, и у них будет возможность сделать это.

2.4.6 Если спор требует формального вмешательства, мы считаем, что Трибунал является лучшим местом для этого, основываясь на его опыте в имущественных вопросах. Чтобы все шло гладко, Трибунал будет иметь право игнорировать незначительные процессуальные ошибки, такие как неправильно заполненные формы, а также игнорировать другие несоблюдения процедуры разрешения споров. Равным образом Трибунал будет иметь право предписывать сторонам предпринимать любые шаги, которые он сочтет целесообразными.

2.4.7 Если будет установлено, что владелец или арендатор, арендующий у владельца квартиры, нарушил правила, в конечном итоге Трибунал может обязать их выплатить другим владельцам любые расходы, вызванные их действиями, включая судебные издержки. Это поможет убедиться, что другие владельцы не останутся без средств, а также будет служить сдерживающим фактором против нарушения правил.

2.5 Эффективное и справедливое принудительное взыскание и взыскание долгов

2.5.1 Когда вы живете в общем доме, как и в любом другом здании с общими пространствами, существуют постоянные расходы, которые каждый должен помочь оплатить. Эти расходы могут включать такие вещи, как страховка, коммунальные услуги, ремонт и оплата услуг, таких как уборка. Важно, чтобы каждый вовремя оплачивал свою долю этих расходов, чтобы поддерживать хорошее управление зданием и предотвращать финансовые проблемы для всего сообщества общего дома.

2.5.2 Если владелец квартиры не выплачивает свою долю, ассоциация владельцев жилья может столкнуться с финансовыми проблемами. Без реформы это может вынудить других владельцев квартир покрывать невыплаченные суммы, что явно несправедливо по отношению к ним, может поставить под угрозу надлежащее содержание здания и может подвергнуть все здание риску финансового краха. Чтобы избежать этого, ассоциации владельцев жилья в настоящее время имеют некоторые полномочия по взысканию невыплаченных долгов, например, взимание процентов за просроченные платежи или требование к арендаторам выплачивать арендную плату непосредственно ассоциации владельцев жилья. Однако эти полномочия ограничены, и если эти основные шаги не срабатывают, ассоциация владельцев жилья в настоящее время должна пройти сложный, длительный процесс, чтобы получить постановление суда, чтобы попытаться взыскать долг.

2.5.3 Мы хотим, чтобы у ассоциаций общего пользования были более эффективные способы решения проблемы невыплаченных долгов. Мы согласны с Комиссией по праву, что в будущем ассоциации общего пользования должны иметь возможность обращаться в суд за ускоренным распоряжением о продаже единицы, если ее владелец не оплачивает счет ассоциации общего пользования. Это заменит длительный процесс получения денежного решения и дальнейших действий по его исполнению и позволит ассоциации общего пользования действовать быстрее, чтобы избежать финансовых трудностей.

2.5.4 Мы хотим сбалансировать потребность в том, чтобы commonholds оставались финансово устойчивыми, с необходимостью защиты владельцев юнитов от несправедливой потери их собственности. Эта новая власть будет сопровождаться гарантиями для защиты владельцев юнитов:

Предварительные условия: Перед подачей заявки на продажу ассоциация владельцев жилья должна выполнить определенные шаги, и они могут просить о продаже только в том случае, если задолженность превышает определенный уровень. Подача заявки на продажу единицы должна происходить только после того, как будут изучены все другие варианты урегулирования задолженности, такие как план платежей. Это позволит использовать прагматичный и сочувственный подход к взысканию задолженности, но важно, чтобы был механизм, который гарантирует, что долги могут быть взысканы. Мы считаем, что это обеспечивает правильный баланс.
Усмотрение суда: суд рассмотрит все обстоятельства и вынесет решение о продаже квартиры только в том случае, если это разумно и соразмерно.
Справедливый процесс: процентные ставки по просроченной задолженности будут ограничены ^{[сноска 15]} , чтобы избежать чрезмерных расходов, и арендаторы, как правило, будут защищены от потери своих домов. Будет назначен получатель, чтобы убедиться, что продажа проводится справедливо. После продажи квартиры все оставшиеся от продажи деньги будут возвращены владельцу квартиры после уплаты всех комиссий получателя, задолженности перед ассоциацией владельцев жилья и другими держателями процентов (т. е. ипотечным кредитором).

2.5.5 Мы понимаем, что кредиторы, конечно, захотят иметь уверенность в защите своей безопасности. Оснащение ассоциаций общего пользования эффективными методами для обеспечения своевременной оплаты взносов в общее пользование должно дать кредиторам уверенность в предоставлении кредитов на общее пользование, зная, что ассоциации общего пользования будут иметь финансовые средства для надлежащего содержания своих зданий.

2.5.6 Если владелец единицы не выплачивает свои взносы, кредиторы, естественно, будут беспокоиться о потенциальном влиянии на их способность вернуть деньги, которые они одолжили. Улучшая текущее положение в аренде, мы согласны с Комиссией по законодательству, что кредиторы должны быть уведомлены, когда долг достигает уровня, который запускает право ассоциации добиваться ускоренного распоряжения о продаже. Обладая этими знаниями, кредиторы смогут предпринять одно из двух действий для защиты своей безопасности:

а) Изъять имущество в соответствии с ипотечным договором, если владелец квартиры также не выплачивает ипотечные платежи.
б) Погасить задолженность и добавить ее к ипотеке.

2.5.7 Если кредитор не предпримет никаких действий и суд постановит продать объект, оставшиеся средства от продажи будут использованы для погашения ипотеки после уплаты сборов за продажу и долга ассоциации общего пользования. Кредиторы будут иметь возможность запросить контроль над процессом продажи, что означает, что они могут управлять сборами, связанными с продажей, чтобы потенциально оставить больше денег для погашения ипотеки.

2.6 Усиление защиты меньшинств

Текущие проблемы: При строгом применении бывают случаи, когда демократическое принятие решений означает, что большой блок интересов может переголосовать против меньшего блока. Иногда это может казаться несправедливым, когда есть непропорциональное влияние на партии, составляющие меньший блок.

Предлагаемые решения: Мы внедрим систему защиты меньшинства, которая позволит владельцам квартир, находящимся в меньшинстве при голосовании, оспаривать некоторые важные решения в Трибунале. Трибунал будет иметь полномочия аннулировать решение, добавить условия или оставить его в силе.

2.6.1 Одним из ключевых преимуществ commonhold является то, что все владельцы квартир имеют возможность напрямую влиять на то, как управляется их здание. Это включает в себя голосование по таким вопросам, как годовой бюджет, создание новых разделов или принятие решения об изменении местных правил. Некоторые решения, такие как создание выделенного резервного фонда или избрание определенного лица директором, требуют простого большинства, в то время как другие, такие как установление местного правила, разрешающего держать домашних животных в commonhold, требуют большего большинства.

2.6.2 Мы не хотим разбавлять это коллективное принятие решений. Однако мы также признаем, что иногда большинство голосов может повлиять на небольшое количество владельцев квартир таким образом, что это покажется несправедливым. В настоящее время нет особой защиты для владельцев, которые не имеют достаточного количества голосов при принятии решений, которые их затрагивают. Вот почему мы хотим улучшить защиту интересов меньшинства, при этом поддерживая демократическую природу общего владения.

2.6.3 В рамках новой модели владельцы будут иметь право оспаривать некоторые важные решения в Трибунале, если они считают, что на них оказали несправедливое влияние. Мы согласны с Правовой комиссией, что это право должно применяться только к самым важным голосам, чтобы не слишком нарушать процесс принятия решений ассоциацией commonhold. Это будет ограничено решениями ассоциации commonhold о:

Изменить условия CCS;
Создать раздел (или разделы);
Объединить два или более разделов; и
Утверждать бюджет, превышающий порог стоимости, установленный в CCS.

2.6.4 Будут четкие правила о том, когда решение может быть оспорено. Важно, чтобы другие владельцы квартир были уверены в том, что решение ассоциации общего пользования является действительным. Таким образом, у владельцев будет месяц после голосования, чтобы выразить обеспокоенность, и если они не предпримут своевременных действий, они потеряют право оспорить его (хотя ассоциация общего пользования или Трибунал могут предоставить отсрочку в исключительных обстоятельствах).

2.6.5 Если оспариваемое решение касается утверждения бюджета и превышен порог затрат, директора не смогут взимать с владельцев суммы, превышающие ранее согласованные, пока спор находится на рассмотрении.

2.6.6 Трибунал должен будет рассмотреть различные факторы при принятии решения о том, разрешить ли оспаривание, например, участвовал ли владелец в голосовании и как он голосовал. Трибунал также рассмотрит, насколько решение затрагивает отдельного владельца, особенно если полное влияние было неясно на момент голосования. Цель состоит не в том, чтобы автоматически отдать предпочтение одной стороне, а в том, чтобы принимать справедливые решения. Эти факторы помогут Трибуналу в принятии решения о предоставлении средства правовой защиты, а также в том, чтобы обеспечить ясность для владельцев и ассоциации при рассмотрении вопроса о подаче или ответе на иск. Трибунал будет иметь возможность аннулировать обжалуемое решение, оставить его в силе или добавить условия для обеспечения справедливости.

2.7 Покупка и продажа общего имущества

Текущие проблемы: Информация, предоставляемая ассоциациями собственников жилья покупателям, переезжающим в совместно нажитое имущество, может показаться неполной, и часто неясно, является ли финансовая информация актуальной.

Предлагаемые решения: Мы внесем улучшения в Сертификат информации о жилом объекте Commonhold (информацию, которая должна быть предоставлена покупателям) и установим временные рамки и предельную стоимость предоставления этой информации.

2.7.1 Улучшение финансовой информации для покупателей жилья

2.7.1.1 Важно, чтобы люди, желающие купить дом, а также квартиру в общей собственности, имели хорошее представление о финансовом положении этой квартиры и любых задолженностях, связанных с квартирой, которую они хотят купить.

2.7.1.2 В дополнение к более широкой информации о продажах, в настоящее время покупателям Commonhold предоставляется Сертификат информации о блоке Commonhold (CUIC), в котором указаны любые задолженности по объекту недвижимости, который они хотят купить. В настоящее время действительность и цель предоставленной информации могут быть неясны, поэтому мы внесем улучшения в сертификат и процесс его предоставления. В будущем лицам, передающим права собственности покупателям, будет предоставлен улучшенный CUIC, в котором указана последняя финансовая информация, включая любые задолженности по блоку. Эта информация будет предоставлена по максимальной стоимости в 50 фунтов стерлингов, и эта плата будет отменена, если она не будет предоставлена в течение 14 дней с момента запроса.

2.8 Совершенствование процесса ликвидации общества с ограниченной ответственностью

Текущие проблемы: Commonholds могут быть ликвидированы двумя способами: a) недобровольно из-за неплатежеспособности и b) владельцы паев коллективно решают ликвидироваться и продать весь участок. В случае неплатежеспособности commonhold в настоящее время отсутствуют подробности о том, как следует ликвидировать ассоциацию commonhold и какие решения доступны commonhold, чтобы преодолеть это и продолжить работу. Процесс добровольного прекращения, хотя и не проверен, слишком прост, не обеспечивает гарантий для всех вовлеченных сторон и может также привести к несправедливым результатам для некоторых сторон.

Предлагаемые решения: Мы предоставим вовлеченным сторонам большую ясность относительно того, что происходит, когда commonhold становится неплатежеспособным, включая суды и их роль в определении того, следует ли назначать ассоциацию-правопреемницу. Это должно быть лучше для владельцев и кредиторов [и кредиторов ассоциации commonhold], чем возможные результаты в соответствии с обычным законодательством о несостоятельности, когда арендодатели арендованных объектов становятся неплатежеспособными. Мы укрепим и расширим процесс добровольного прекращения, чтобы гарантировать, что он учитывает более широкий спектр факторов, включая обеспечение возможности голосования владельцев, установление того, как должна проводиться оценка, и защиту интересов других сторон, таких как кредиторы, чтобы гарантировать, что они имеют право голоса.

2.8.01 Для ассоциаций общего пользования крайне важно поддерживать свою финансовую стабильность, чтобы они могли продолжать работать и обслуживать владельцев квартир и избегать скатывания к неплатежеспособности. Если возникнет исключительная ситуация, когда резиденция общего пользования станет неплатежеспособной, не будет субъекта, ответственного за проведение технического обслуживания и ремонта или за сбор взносов в резиденцию общего пользования. Что наиболее важно, владельцы квартир также потеряют свои права, поскольку общие части станут бесхозными без ассоциации общего пользования. Это, скорее всего, значительно обесценит их собственность, поскольку они будут владеть квартирой на земле, которой никто не владеет, а ассоциация общего пользования больше не будет существовать для обслуживания участка, что может привести к его упадку и дальнейшему обесцениванию, в результате чего любая квартира на участке станет потенциально непродаваемой.

2.8.02 Дальнейшее выполнение рекомендаций Комиссии по законодательству, касающихся директоров, совместных расходов, страхования и резервных фондов, обеспечит дополнительную защиту ассоциациям с общим владением, чтобы оставаться финансово хорошо оснащенными и снизить риск возникновения неплатежеспособности. Однако в случае, если общество с общим владением действительно станет неплатежеспособным, держателям паев понадобятся механизмы для дальнейшей защиты.

2.8.03 В действующем законодательстве суд может назначить «ассоциацию-правопреемницу» в случаях, когда существующая ассоциация с общим владением становится неплатежеспособной. Это позволяет новой ассоциации взять на себя управление общим владением, чтобы она могла продолжать свою деятельность. Для суда мало указаний относительно того, как должен работать этот процесс, поэтому мы примем рекомендации Правовой комиссии, чтобы прояснить и улучшить этот процесс. Суд по-прежнему будет иметь дискреционные полномочия в отношении назначения ассоциации-правопреемницы, но в случаях, когда неплатежеспособность наступила из-за плохого финансового управления директора, суд может постановить, что ассоциация-правопреемница может быть назначена при условии, что тот же директор не может быть назначен снова. Дополнительная рекомендация обеспечит защиту владельцев паев в случаях, когда назначается ликвидатор для ведения процедур неплатежеспособности.

2.8.1 Улучшения в добровольном прекращении трудовых отношений

2.8.1.1 Хотя вынужденная ликвидация компании Commonhold из-за неплатежеспособности всегда будет нежелательной и ее следует избегать, по мере того, как компания Commonhold становится все более распространенной формой владения, будут возникать случаи, когда компании Commonhold решат добровольно ликвидироваться, процесс, именуемый «добровольным прекращением».

2.8.1.2 Добровольное прекращение — это процесс, когда ассоциация commonhold и ее владельцы ячеек совместно принимают решение закрыть ассоциацию commonhold как компанию и продать свой участок commonhold. Обычно это действие не происходит до тех пор, пока commonhold не станет частью будущего, но важно иметь достаточный механизм для управления этим.

2.8.1.3 Например, добровольное расторжение может произойти в случаях, когда застройщик делает выгодное предложение за участок, а владельцы решают продать его, или когда общее владение существует в течение значительного периода времени и не подлежит экономическому ремонту, например, стоимость реконструкции превысит стоимость продажи участка напрямую. Это более просто, чем эквивалентный сценарий в блоке аренды, поскольку владельцы могут принять единое коллективное решение о ликвидации и продаже участка и разделить выручку между собой.

2.8.1.4 Процесс добровольного расторжения существует в действующем законодательстве, но Комиссия по законодательству пришла к выводу, что ему не хватает глубины и он не всегда может обеспечить справедливый и сбалансированный результат для всех владельцев квартир, однако это, вероятно, будет одним из самых критических и потенциально спорных решений, которые когда-либо принимало общество. Хотя правительство понимает, что ни одно общество до сих пор не использовало метод добровольного расторжения, необходимы уточнения, чтобы гарантировать, что процесс будет как надежным, так и понятным, когда он понадобится в будущем.

2.8.1.5 Рекомендации Комиссии по законодательству сделают процесс добровольного прекращения более тщательным, чтобы гарантировать, что решения принимаются справедливо и при поддержке владельцев квартир. Как и во многих других аспектах общего пользования, будет необходимо проголосовать за это решение, и во всех случаях, когда единогласное согласие на прекращение не будет достигнуто, суд будет иметь последнее слово в принятии резолюции о прекращении и сможет рассмотреть ряд факторов, прежде чем принять решение. Это позволит сбалансировать интересы всех сторон и учесть тех, на кого потенциальное прекращение может оказать негативное влияние.

2.8.1.6 Кроме того, рекомендации добавляют гарантии для учета интересов других соответствующих сторон, таких как ипотечные кредиторы. Ассоциация владельцев жилья должна будет уведомить кредиторов о своем намерении прекратить, и в ходе процесса прекращения кредиторы смогут подавать заявления в суд с целью защиты своих интересов.

2.8.1.7 Другие рекомендации вносят ясность в то, как следует определять оценку участка и как commonhold может гарантировать, что участок не занят, когда он продается потенциальному покупателю. Наконец, также учитываются разделы. Раздел commonhold может быть расторгнут и продан отдельно от остальной части участка commonhold, опять же при условии гарантий и поддержки со стороны владельцев единиц (см. предыдущий текст для получения более подробной информации о разделах).

3. Что означают для меня новые реформы?

3.01 Мы знаем, что для масштабного развития commonhold нам нужны три вещи: нам нужны застройщики, которые будут уверены, чтобы обозначить разработку как commonhold вместо leasehold, нам нужны потребители, которые будут уверены, чтобы купить commonhold, и нам нужны кредиторы, которые будут уверены, чтобы давать взаймы под commonhold. Достижение этого создаст укрепляющий и добродетельный круг, который позволит commonhold стать стандартным владением для нового предложения. Мы считаем, что эта новая структура придаст каждой из этих сторон уверенность в commonhold.

3.1 Улучшения для потребителей

Рисунок 3. Основные преимущества Commonhold для потребителей

Гибкие правила для удовлетворения меняющихся потребностей
Демократическое принятие решений
Право собственности на недвижимость
Самоуправление с большим контролем над расходами
Нет риска конфискации

3.1.1 Commonhold означает, что покупатели квартир в новостройках будут коллективно владеть своим фригольдом с самого начала и станут частью демократической структуры, которая позволит им коллективно принимать решения. Они смогут напрямую формировать способ работы своего блока, включая адаптацию местных правил, чтобы помочь построить сообщество, которое будет для них правильным.

3.1.2 Некоторые люди, которые переезжают в арендуемую недвижимость, говорят, что не понимают, во что вступают. Мы считаем, что наличие четкого набора хорошо известных правил, основанных на законе , который применяется ко всем общим владениям, будет означать, что жизненный опыт людей будет гораздо ближе к тому, который они представляли себе до того, как въехали.

3.1.3 Расходы также будут более предсказуемыми, не будет необходимости откладывать деньги на продление аренды или оплату аренды земли, и не будет непредвиденных сборов, которые нужно будет платить, когда вы захотите изменить или переделать свою собственность. Кроме того, владельцы квартир примут участие в обсуждениях планов технического обслуживания и внесут вклад в подходящий резервный фонд, что означает, что деньги должны быть доступны для текущего ремонта. Это может означать, что взносы в общее пользование будут выше по мере накопления резервов, но тогда будет гораздо меньше риск больших неожиданных и нежелательных счетов.

3.1.4 Не все хотят играть активную роль, и это нормально. Владельцы блоков будут иметь возможность принимать решения и участвовать в голосовании, но во всем остальном они могут положиться на оплачиваемых профессионалов , и эти профессионалы будут работать на них. Мы ожидаем, что управляющие агенты будут продолжать использоваться для управления всеми, кроме самых маленьких блоков Commonhold. Однако не будет никакой двусмысленности относительно того, на кого работают эти агенты, поскольку не будет никакой внешней третьей стороны.

3.1.5 Мы знаем, что существуют опасения по поводу необходимости ладить с соседями, но Commonhold основан на концепции альтернативного разрешения споров, которая призвана позволить сторонам прийти к согласованной позиции, а Трибунал будет выступать в качестве окончательной опоры. Из этого документа также должно быть ясно, что потребители будут иметь возможность использовать профессионалов для некоторых видов взаимодействия между соседями. Хотя новая модель Commonhold не предотвратит возникновение разногласий, она поможет направить стороны к решению, и часто такому, которое не потребует прямого вмешательства суда.

3.1.6 В общем владении также нет процедуры конфискации . В случае продажи общего владельческого помещения для покрытия долгов владельца помещения нет риска, что этот владелец помещения потеряет какой-либо из более широкого капитала, который он накопил в своей квартире. Аналогичным образом, процесс заказа на продажу означает, что от владельцев помещений не будут обычно ожидать покрытия долгов владельцев помещений, которые не платят по счетам.

3.2 Улучшения для разработчиков

Рисунок 4. Основные преимущества Commonhold для разработчиков

Улучшенные права на застройку
Новые разделы, учитывающие различные интересы
Разработано для совместного владения
Разделение статей расходов для обеспечения большего объема услуг и разнообразного использования
Разрешена финансовая аренда жилья

3.2.1 Для многих застройщиков commonhold станет эволюцией их существующих деловых практик. Для тех застройщиков, которые работают в Шотландии или ведут операции в Европе или Северной Америке, блоки, управляемые домовладельцами, являются нормой, а не исключением.

3.2.2 Даже в Англии и Уэльсе мы стали свидетелями растущего числа проектов, в которых фригольды передаются домовладельцам (через управляющие компании резидентов), а не продаются третьей стороне. И все же препятствия в существующей правовой базе не позволили им сделать следующий шаг от соглашений о разделе фригольда с управляющими компаниями резидентов к принятию общего владения.

3.2.3 Изменения, которые мы внесем в существующую модель Commonhold, устранят эти барьеры и будут означать, что Commonhold действительно пригоден для использования в качестве замены новому арендованному имуществу.

3.2.4 Введение разделов откроет общее владение для гораздо более широкого спектра использования, давая застройщикам и инвесторам уверенность в том, что отдельные интересы, такие как коммерческие помещения, могут управляться отдельно, когда они считают это целесообразным, и при этом играть положительную роль в коллективном управлении зданием или более широкой застройкой.

3.2.5 В сочетании с большей гибкостью в отношении механизмов управления застройщики также смогут адаптировать структуру взимания платы для более тесного соответствия отдельным интересам здания или участка посредством нового режима, разрешающего отдельные статьи расходов , так что принятие решений и финансирование могут быть надлежащим образом распределены в соответствии с услугами или областями, доступными для отдельных единиц.

3.2.6 Застройщики также выиграют от открытия права общей собственности для более широкого круга потенциальных покупателей жилья, благодаря изменениям, которые впервые разрешат совместную собственность и аренду по плану покупки жилья. Это повысит жизнеспособность застройки и поставит право общей собственности на равные условия с блоками аренды, а также упростит получение разрешения на планирование (которое часто может требовать единиц общей собственности как части требований к доступному жилью).

3.2.7 Изменения в правах на застройку также упростят строительство нового общего владения. Застройщики получат выгоду от гибкости, которой пользуются строящиеся блоки аренды сегодня, так что застройщики могут включить в свод правил общего владения с самого начала любые права, которые будут поддерживать их завершение и маркетинг участка. Эти изменения будут особенно ценны для тех, кто строит блоки общего владения поэтапно, когда для завершения более широкого развития необходим постоянный доступ к готовым и проданным частям схемы. Застройщики также получат выгоду от упрощения процедур регистрации и назначения директора.

3.3 Улучшения для кредиторов

Рисунок 5. Основные преимущества Commonhold для кредиторов

Никаких конфискаций, поэтому капитал в безопасности
Новые чрезвычайные меры снижают риск общей неплатежеспособности
Надежные планы обслуживания недвижимости
Обязательные резервные фонды, основанные на исследовании резервных фондов
Процесс заказа на продажу означает, что Commonhold может вернуть долг

3.3.1 Кредиторы могут быть уверены, что единицы общего пользования предлагают им более надежный актив, чем арендованные. Правовая комиссия признала это и напрямую обратилась к опасениям кредиторов, когда опубликовала свой окончательный отчет, выпустив открытое письмо кредиторам. ^{[сноска 16]}

3.3.2 Мы знаем, что многие кредиторы уже готовы предоставить ипотеку на единицу общего пользования. Это уже обнадеживает, учитывая очень небольшой размер существующего рынка общего пользования в этой стране. Мы услышали от кредиторов сообщение о том, что по мере появления на рынке большего количества общих помещений последует еще больше кредитных продуктов. Мы считаем, что изменения, которые мы вносим в модель общего пользования, должны еще больше убедить кредиторов в том, что кредитование на единицу общего пользования не представляет большего риска, чем кредитование на арендуемую квартиру, и должно дополнительно иметь для них преимущества сверх аренды.

3.3.3 К ним относятся реформы, направленные на:

a) Обеспечить справедливое и эффективное исполнение решений о финансовых нарушениях CCS;
b) Защита доли кредитора в здании (например, возможность кредиторам в качестве крайней меры вмешаться и обратиться в Трибунал с просьбой назначить директора или заменить несостоятельного);
c) Обеспечение платежеспособности ассоциации собственников жилья (например, обязательное страхование гражданской ответственности и резервные фонды, а также предоставление владельцам квартир возможности утверждать годовые бюджеты для поддержания доступных расходов);
d) Новые полномочия по сбору средств при реагировании на чрезвычайные ситуации; и
e) Гарантии в отношении добровольного расторжения договора.

3.3.4 Критически важно для кредиторов, что commonhold не представляет тех же рисков для его безопасности, что leasehold. Нет аренды , что означает, что стоимость единицы commonhold не будет уменьшаться из года в год в течение периода ипотеки, потому что аренда заканчивается. Это должно дать кредиторам большую уверенность в кредитовании.

3.3.5 Отсутствие конфискации в commonhold является еще одним преимуществом по сравнению с обеспечением leasehold. Следствием конфискации является то, что кредитор теряет свое обеспечение по интересам leasehold, когда аренда заканчивается. Тот же риск не возникает в commonhold, где commonhold никогда не может быть конфискован.

3.3.6 Процесс заказа на продажу гарантирует, что у ассоциаций общего пользования будет механизм для обеспечения соответствия CCS и взыскания любых невыплаченных долгов с владельцев квартир. Без этого ассоциации общего пользования могут столкнуться с трудностями в покрытии любого дефицита для проведения технического обслуживания и ремонта, что может повлиять на безопасность кредитора. Новые требования к уведомлению и гарантии на различных этапах процесса будут означать, что у кредиторов будет больше безопасности при кредитовании квартиры общего пользования по сравнению с эквивалентной арендованной недвижимостью.

3.3.7 Изменения, которые мы вносим в резервные фонды и финансовое управление в целом, также будут означать, что жилые кварталы общего пользования будут иметь надежные планы технического обслуживания своих зданий и смогут получить доступ к достаточным средствам при необходимости проведения ремонтных работ.

3.3.8 Мы также вносим изменения, которые предоставят commonholds дополнительные инструменты для реагирования в чрезвычайных ситуациях. Это означает, что риск неплатежеспособности commonholds будет намного ниже, а интересы кредиторов также будут защищены. Одобрение трибунала потребуется, когда commonhold захочет использовать залог для сбора экстренных средств, если есть ипотека, обеспеченная любой из единиц. Кредитор сможет изложить любые возражения против этого залога до принятия решения. Опять же, эти меры должны повысить доверие кредиторов, когда речь идет о кредитовании commonhold.

3.3.9 Если случится худшее, и commonhold станет неплатежеспособным, то меры, которые мы принимаем, обеспечат быстрое создание ассоциации-правопреемника, что снизит вероятность долгосрочного финансового ущерба. В случае добровольного прекращения мы гарантируем, что любые ипотечные кредиты, обеспеченные commonhold, будут признаны и защищены, а кредиторы будут иметь автоматическое право подавать заявления в суд в рамках процесса.

3.3.10 В целом мы считаем, что кредиторы не должны колебаться при кредитовании под залог общего имущества.

4. Области, над решением которых мы все еще работаем

4.01 Как показывают главы выше, модель commonhold, изложенная в законопроекте, будет сильно отличаться от модели, которая действует сегодня. Она будет пригодна для работы в гораздо более широком диапазоне условий и станет надежной заменой leasehold для нового жилья. Но наша работа по реформированию модели продолжается. В частности, мы хотим улучшить процесс преобразования существующей арендованной собственности в commonhold; мы хотим рассмотреть, должна ли модель commonhold применяться одинаково ко всем commonhold независимо от размера; а также как и когда мы должны ввести запрет на продажу новых leasehold.

4.1 Более простой способ преобразования существующих арендованных земель в общие земли

4.1.01 Нам необходимо улучшить процесс преобразования из права аренды в общее владение. Текущая модель требует полного согласия каждой вовлеченной стороны — фригольдера, арендатора и каждого кредитора. Поскольку процесс преобразования начинается с выкупа аренды, он может быть дорогим, особенно если оставшиеся сроки аренды короткие. Это устанавливает чрезвычайно высокую планку для преобразования и может означать, что если оставить все без изменений, только самые маленькие и самые богатые блоки смогут преобразоваться, потому что только они смогут получить 100% согласие и гарантировать, что все арендаторы могут позволить себе преобразование. Это не входит в наши намерения.

4.1.02 В своем отчете за 2020 год Комиссия по законодательству дала 17 рекомендаций по улучшению процесса конвертации, чтобы он стал проще, быстрее и экономичнее, а также, что особенно важно, позволил проводить конвертацию, не требующую единогласного согласия.

4.1.03 Мы согласны с Комиссией по законодательству в том, что мы хотим достичь положения, при котором порог согласия для преобразования в общее владение будет соответствовать порогу для предоставления избирательных прав, который составляет 50%. Однако это имеет последствия для тех арендаторов в блоке, которые не желают или не могут позволить себе участвовать в преобразовании (известных как несогласные арендаторы), и поднимает вопросы о том, как блок, состоящий из владельцев единиц и несогласных арендаторов, может эффективно функционировать.

4.1.04 Вопросы, которые нам необходимо решить для создания эффективного процесса конверсии:

Несогласные арендаторы: Предлагаемый Комиссией по законодательству подход к преобразованию представляет собой двухэтапный процесс, в ходе которого арендаторы приобретают фригольд, а затем преобразуются. Всем, кто хочет преобразоваться, необходимо выкупить свои существующие договоры аренды (приобрести), а затем, как только будут приобретены все необходимые договоры аренды, может произойти преобразование в общее владение (преобразоваться). Это связано с тем, что им необходимо контролировать фригольд, чтобы преобразовать его в общее владение. Преобразование является добровольным и, из-за необходимости предоставления избирательных прав, также является дорогостоящим, и не у всех будут доступные средства или они будут считать, что преобразование в их личных интересах в то же время. Хотя недавние реформы правительства в области аренды сделают стоимость приобретения аренды намного дешевле, стоимость, скорее всего, все равно будет значительной. Поэтому весьма вероятно, что в любом блоке по крайней мере один или два жителя не захотят участвовать, либо потому, что стоимость приобретения их аренды в настоящее время недоступна, либо потому, что это не соответствует их текущим приоритетам (например, они ожидают скорой продажи своей квартиры), либо просто не видят никакой выгоды в конвертации (например, если они сдали недвижимость и были довольны статус-кво). Это уже происходит в блоках аренды с франшизой. Эти арендаторы известны как несогласные арендаторы.
Конверсия изменяет права собственности людей: Все домовладельцы защищены Протоколом 1 Статьи 1 (A1P1) Закона о правах человека 1998 года, который гласит, что «Каждое физическое или юридическое лицо имеет право на мирное пользование своим имуществом. Никто не может быть лишен своего имущества, кроме как в общественных интересах и при соблюдении условий, предусмотренных законом и общими принципами международного права». Это становится проблемой при конверсии, где есть несогласные арендаторы. После конверсии несогласные арендаторы и их бывшие фригольдеры будут подчиняться разным правилам и требованиям. Это изменение может рассматриваться как вмешательство в их права собственности, учитывая, что они изначально не давали на него согласия. Здесь необходимо соблюсти баланс, поскольку можно утверждать, что общее владение является высшим владением по сравнению с арендным владением, и, следовательно, что отмена этих прав отвечает интересам арендаторов. Однако правительство все равно должно позаботиться о том, чтобы права собственности учитывались для всех сторон, затронутых конверсией.

4.1.05 Ключом к успешному процессу преобразования является поиск способа сбалансировать права и потребности этих несогласных арендаторов, одновременно обеспечивая эффективное функционирование вновь созданного блока общей собственности.

4.1.1 Предложения Правовой комиссии

4.1.1.1 В своем отчете Комиссия по правовым вопросам изложила две модели преобразования, которые они назвали «Вариант 1» и «Вариант 2». Обе модели основывались на действующем преобразовании с пониженным порогом согласия (со 100% владельцев до 50%, чтобы соответствовать подходу, используемому при предоставлении избирательных прав, и устранить высокую планку для согласия на осуществление преобразования), но, следовательно, имели разные последствия для любых несогласных арендаторов.

4.1.1.2 Вариант 1 (обязательная обратная аренда): При таком подходе арендаторам, которые решили не участвовать в конверсии, разрешено продолжать жить в качестве арендаторов в ожидании того, что их аренда будет постепенно прекращена с течением времени и заменена на общую собственность, с инициаторами в определенных случаях: по выбору, в момент перепродажи или вместо продления аренды. В момент конверсии она оставляет несогласных арендаторов в блоке на их первоначальных условиях аренды, и они будут жить на этих условиях вместе с новыми владельцами единиц общей собственности. Ассоциация общей собственности будет владеть фригольдом здания. Предыдущий фригольд будет обязан взять обратную аренду (т. е. остаться арендодателем вместо компенсации, что сократит стоимость конверсии) и стать главным арендатором для этих несогласных объектов недвижимости. Им будет предоставлена аренда на 999 лет, и никакие дальнейшие продления аренды не будут разрешены для несогласных арендаторов, и любая причитающаяся арендная плата за землю будет продолжать выплачиваться первоначальному фригольдеру (теперь промежуточному арендодателю, находящемуся между арендатором и ассоциацией общего пользования). Бывший фригольдер также получит соответствующую выплату, когда аренда будет куплена в рамках преобразования этой квартиры в общее пользование. Однако им не будет разрешено участвовать в принятии решений в промежуточный период, поскольку они не являются владельцами единицы. Таким образом, несогласный арендатор также окажется в этом положении. В зависимости от продолжительности неистекших арендных договоров и поведения несогласных арендаторов может потребоваться много времени, чтобы все договоры аренды были поэтапно отменены и чтобы блок полностью принадлежал общему владельцу.

4.1.1.3 Вариант 2 (кредит под залог недвижимости): В рамках этого подхода Комиссия по законодательству предложила, чтобы несогласные арендаторы были обязаны конвертировать и получить авансовый кредит под залог недвижимости, финансируемый правительством для оплаты конвертации. Кредит будет рассчитываться как процент от стоимости недвижимости, и это будет сумма, которую необходимо будет вернуть правительству при продаже недвижимости. Этот кредит будет предлагаться на добровольной основе всем арендаторам, участвующим в конвертации. Этот подход будет означать, что все домовладельцы в здании являются владельцами квартир с момента конвертации. Вариант 2 был предпочтительным подходом Комиссии по законодательству, поскольку он означал, что каждый был владельцем квартир с самого начала.

4.1.1.4 Оба варианта соответствуют критерию, позволяющему снизить требование о согласии со 100% и упрощающему преобразование, но оба имеют практические недостатки.

4.1.1.5 Вариант 1, скорее всего, оставит недавно преобразованные блоки, содержащие смесь владельцев единиц, несогласных арендаторов и бывшего свободного владельца. Все они, вероятно, имеют разные желания и потребности и будут подчиняться разным правилам и законодательству (аренда для несогласных арендаторов) и Заявлению сообщества Commonhold (для владельцев единиц). Это может быть очень сложно для ассоциации Commonhold, учитывая, что будут некоторые фундаментальные различия между leasehold и commonhold. Например, владельцы единиц будут иметь право согласовывать бюджет до того, как он будет установлен, тогда как арендаторы могут оспорить плату за обслуживание только после того, как будет представлен счет. Вероятно, что обеспечение соблюдения существующих условий аренды для несогласных арендаторов значительно ограничит способность владельцев единиц вводить и извлекать выгоду из новых правил и требований, что является одной из главных привлекательных сторон commonhold. Например, в договоре аренды может быть указано, что здание должно краситься каждые 5 лет, тогда как владельцы единиц могут захотеть перекрашивать только каждые 8 лет.

4.1.1.6 Когда мы говорили с экспертами-заинтересованными лицами, они были особенно обеспокоены тем, что такой подход может сильно затруднить эксплуатацию общего имущества. Они предположили, что опыт проживания в преобразованном общем имуществе со смешанным составом несогласных арендаторов и владельцев квартир может оказаться хуже, чем арендное имущество, которое он заменил.

4.1.1.7 Вариант 2 позволяет избежать проблемы с резидентами, имеющими разные своды правил, гарантируя, что не останется никаких договоров аренды, поэтому нет никакого участия бывшего фригольдера, и все резиденты становятся владельцами единиц. Но это достигается только за счет значительных финансовых затрат.

4.1.1.8 Комиссия по законодательству предусмотрела, что это финансирование будет осуществляться посредством займа от центрального правительства, который будет доступен всем желающим конвертироваться, а не только тем, кто не может себе этого позволить. Мы не считаем, что это будет уместным использованием денег налогоплательщиков, учитывая, что выгода достается индивидуальным домовладельцам.

4.1.1.9 Возможно, что коммерческие кредиторы могут появиться, как только commonhold станет общепринятым владением, но мы не думаем, что на это можно положиться в краткосрочной перспективе. Было высказано предположение, что зарождающиеся ассоциации commonhold однажды смогут занимать деньги, чтобы покрыть стоимость конверсии, с заимствованием, обеспеченным общими частями или будущими взносами commonhold, но в настоящее время такой возможности заимствования не существует.

4.1.2 Сроки проведения реформ конверсии

4.1.2.1 Несколько комментаторов предположили, что еще слишком рано начинать работу по исправлению преобразований и что нам следует подождать, пока рынок Commonhold не созреет. Они рассуждают так: многие существующие арендаторы захотят занять позицию «подождем и посмотрим» в отношении Commonhold и не будут рассматривать преобразование, пока это не станет общепринятым владением с явными преимуществами по сравнению с Leasehold.

4.1.2.2 Мы также знаем, что есть много арендаторов, которые в настоящее время очень недовольны тем, как управляется их блок аренды, и хотели бы взять под контроль и пользоваться другими преимуществами commonhold. Они захотят увидеть лучший подход к преобразованию commonhold с более низким порогом согласия, однако вполне вероятно, что даже эти блоки будут содержать несогласных арендаторов, и поэтому нам нужен подход, который учитывает это.

4.1.3 Новый подход к конверсиям

4.1.3.1 Мы считаем, что важно предпринять шаги сейчас, чтобы попытаться улучшить процесс преобразования. Мы хотим облегчить для арендаторов конвертацию, но важно сделать это таким образом, чтобы не подорвать работу недавно созданного общего землевладения. Мы считаем, что можем развить Вариант 1 Комиссии по законодательству и скорректировать его, чтобы гарантировать, что аренда несогласных арендаторов будет соответствовать новым правилам общего землевладения, насколько это возможно.

4.1.3.2 Мы рассматриваем несколько различных мер, например, должны ли мы требовать от ассоциаций Commonhold явным образом учитывать условия несогласованной аренды при составлении Заявления сообщества Commonhold (CCS). Также должны ли мы изменять те части договоров аренды несогласованного арендатора, которые с наибольшей вероятностью будут противоречить или препятствовать соглашению с соответствующими положениями в CCS.

4.1.3.3 Приступить к новому подходу очень сложно, и мы хотим детально проработать политику и убедиться, что мы ее правильно понимаем. Мы продолжаем разрабатывать эти предложения и консультируемся с экспертами о наилучшем способе достижения нашей цели — более доступного пути к конверсии. Мы намерены изложить дальнейшие подробности об одобренных предложениях по конверсии в законопроекте наряду с реформами для общего пользования и нового снабжения.

4.2 «Микро-коммонхолд»: как заставить коммонхолд работать в блоках любого размера

4.2.1 Мы также ищем, нужно ли нам применять commonhold абсолютно одинаково для всех размеров зданий. Мы осознаем, что некоторые требования могут быть неоправданно обременительными для «микро-commonholds» (состоящих из 2 или 3 единиц, где единственной общей зоной являются коридор и крыша) и что некоторые требования могут быть отменены или сделаны добровольными (как это происходит в некоторых других странах с моделями типа commonhold).

4.2.2 Мы также хотим убедиться, что мы правильно понимаем это для очень больших зданий, особенно тех, которые выше 11 метров. Возможно, эти здания подпадают под действие некоторых дополнительных правил. Опять же, мы намерены выдвинуть любые предложения в рамках нашего проекта законодательного пакета.

4.3 Запрет на продажу новых арендованных квартир

4.3.1 Правительство Великобритании взяло на себя обязательство запретить продажу новых квартир на условиях аренды, чтобы гарантировать, что общее владение станет стандартным владением. Мы считаем наличие жизнеспособной модели общего владения существенным первым шагом к разработке запрета, поэтому мы не будем запрещать использование права аренды, пока не будем уверены, что существует жизнеспособная альтернатива в виде реформированного общего владения.

4.3.2 Существует несколько способов, которыми мы могли бы продолжить запрет, и мы хотим уделить время тому, чтобы убедиться, что мы делаем это правильно. В рамках консультаций мы рассмотрим случай любых ограниченных исключений, а также необходимые меры для обеспечения плавного перехода и защиты поставок новых, столь необходимых поставок. Мы начнем полноценные консультации по запрету позднее в этом году.

4.4 Дальнейшие шаги

4.4.1 Для того чтобы гарантировать, что общее владение может стать стандартным владением, мы намерены:

a) Опубликовать законопроект во второй половине 2025 года для предварительного законодательного рассмотрения: он будет включать достаточно подробностей, чтобы парламент мог полностью понять и протестировать модель commonhold, а агенты по недвижимости и кредиторы могли начать менять свою деловую практику, чтобы подготовиться к предоставлению commonhold в масштабе. После завершения этого изучения мы намерены выдвинуть законопроект о внедрении пересмотренной модели commonhold и выдвинуть меры по введению запрета на использование leasehold для новых квартир.

б) Продолжение работы с промышленными и потребительскими группами: Наряду с публикацией законопроекта мы будем взаимодействовать с промышленностью, чтобы гарантировать, что застройщики, кредиторы и специалисты по недвижимости продолжат подготовку к тому, чтобы общее владение стало стандартным правом собственности для новых предложений.

c) Продвижение права общей собственности: как только окончательный законопроект будет готов, мы начнем напрямую взаимодействовать с потребителями, чтобы они начали больше узнавать о термине «общая собственность» и понимать, что он может означать, до того, как квартиры общей собственности станут доступны на объектах по всей стране.

4.4.2 Мы также призываем отрасль и, в частности, профессионалов в сфере недвижимости, начать думать сейчас о том, как они будут поддерживать потребителей в процессе покупки новой собственности Commonhold. В частности, какие процессы необходимо изменить и как они обеспечат достаточную подготовку людей, работающих с потребителями. Мы хотим, чтобы Commonhold стал стандартным владением к концу этого парламента, и поэтому сейчас самое время начать готовиться к этому, и мы хотим поддержать отрасль через это.

Приложение 1 - Таблица рекомендаций Комиссии по законодательству

Внедрение принципов Commonhold в многофункциональных и многоблочных комплексах

Нет.	Рекомендация юридической комиссии	Реакция правительства
18	Мы рекомендуем ввести в качестве структуры управления совместное владение с секциями (которые не являются отдельными корпоративными органами), чтобы сделать совместное владение пригодным для более сложных разработок.	Принимать
19	Мы рекомендуем предусмотреть возможность создания разделов: (1) изначально застройщиком; (2) изначально при переводе из арендованного в общее владение; или (3) позднее ассоциацией владельцев общего владения.	Принимать
20	Мы рекомендуем, чтобы для объединения владельцев жилых помещений создавались секции после создания объединения владельцев жилых помещений: (1) решение должно быть одобрено специальной резолюцией объединения владельцев жилых помещений; и (2) отдельно 75% всех голосов владельцев ячеек, которые войдут в состав нового раздела, должны быть отданы в пользу создания раздела.	Принимать
21	Мы рекомендуем предоставить владельцам квартир право обращаться в Трибунал в соответствии с нашими рекомендуемыми положениями о защите меньшинств.	Принимать
22	Мы рекомендуем ввести критерии отбора для разделов, чтобы разделы могли создаваться только для разделения интересов: (1) жилых и нежилых помещений; или (2) различных нежилых помещений, которые используются для существенно разных целей; или (3) различных типов жилых помещений; или (4) отдельных зданий в одном и том же проекте; или (5) других помещений, входящих в общее владение, которые по заявлению застройщика или ассоциации общего владения и в интересах практичности и справедливости Трибунал решает сформировать отдельный раздел. Мы рекомендуем, чтобы Трибунал не мог принимать решения о создании отдельного раздела на основе различий в личности владельцев помещений или различных типов владения. Вместо этого новые разделы должны быть оправданы некоторыми различиями в характере помещений. Мы рекомендуем, чтобы любое решение Трибунала о создании раздела, в котором не был соблюден ни один из критериев, потребовало изменения структуры общего владения с этой даты, но не сделало бы раздел недействительным с самого начала.	Принять в принципе. Подробности будут изложены в проекте закона.
23	Мы рекомендуем предусмотреть возможность того, чтобы секции состояли из одного блока.	Принимать
24	Мы рекомендуем, чтобы для объединения двух или более разделов: (1) решение должно быть одобрено специальной резолюцией ассоциации владельцев общего имущества; и (2) по отдельности каждый из разделов, которые будут объединены, должен индивидуально соответствовать требованию, что 75% всех голосов, принадлежащих всем владельцам ячеек в этом разделе, должны быть поданы в пользу объединения разделов. Мы рекомендуем, чтобы владельцы ячеек имели право обратиться в Трибунал в соответствии с нашими рекомендуемыми положениями о защите меньшинств, если решение об объединении двух или более разделов будет одобрено.	Принимать
25	Мы рекомендуем не устанавливать никаких критериев, которым необходимо соответствовать для объединения двух или более разделов в общую собственность.	Принимать
26	Мы рекомендуем, чтобы создание комитета секции было необязательным для секции.	Принимать
27	Мы рекомендуем, чтобы директора ассоциации с общим владением решали, делегируются ли полномочия сопутствующим образом или исключительно комитету секции. (1) Мы рекомендуем, чтобы если делегированное полномочие не указывало, как оно было делегировано, оно должно считаться делегированным сопутствующим. (2) Мы рекомендуем, чтобы CCS предусматривал, что независимо от формулировки делегированного полномочия директора сохраняют возможность осуществлять это делегированное полномочие, если это разумно. Положение должно требовать от директоров подачи уведомления в комитет секции, в котором указывается причина(ы), по которой директора намерены осуществить делегированное полномочие, и подтверждается намерение директоров осуществить полномочие, если комитет не устранит проблему(ы), выявленную директорами в течение 14 дней. Если директора стремятся осуществить делегированное полномочие из-за возникновения чрезвычайной ситуации, они должны иметь возможность вмешаться немедленно после подачи уведомления о своем намерении. (3) Мы рекомендуем создать руководство, в котором объясняются преимущества и недостатки дополнительного и исключительного делегирования и рекомендуется использовать дополнительное делегирование в большинстве случаев.	Принимать
28	Мы рекомендуем, чтобы директора ассоциации с общим владением имели возможность отзывать или изменять полномочия, делегированные комитету секции, по своему усмотрению, при условии соблюдения следующих требований: (1) директора должны иметь возможность отзывать или изменять делегированные полномочия только в тех случаях, когда это разумно; и (2) директора должны быть обязаны уведомлять комитет секции за 14 дней о своем намерении отозвать или изменить полномочия, делегированные этому комитету секции, если только директора не пытаются отозвать или изменить делегированные полномочия в чрезвычайной ситуации.	Принимать

Повышение гибкости прав на застройку

Нет.	Рекомендация юридической комиссии	Реакция правительства
29	Мы рекомендуем, чтобы застройщики могли резервировать такие права в CCS, которые они считают подходящими для конкретного проекта. Однако застройщик должен иметь возможность осуществлять права на проектирование только: (1) для разрешенной законодательной цели; и (2) в соответствии с определенными законодательными ограничениями, которые защищают владельцев единиц от необоснованных последствий прав на проектирование.	Принимать
30	Мы рекомендуем, чтобы застройщик мог осуществлять любые права на разработку, зарезервированные в CCS, только в целях, которые являются осуществлением девелоперского бизнеса застройщика. Мы рекомендуем, чтобы «девелоперский бизнес» определялся как включающий: (1) завершение разработки; и (2) маркетинг и продажа единиц в рамках разработки.	Принимать
31	Мы рекомендуем, чтобы осуществление прав на застройку регулировалось следующими ограничениями: (1) Застройщик не должен осуществлять права таким образом, который будет необоснованно мешать владельцам единиц пользования их единицами или их возможности осуществлять права, предоставленные CCS. (2) Застройщик не должен вносить какие-либо из следующих изменений без предварительного получения письменного согласия затронутого владельца единицы: (a) изменение границ единицы; (b) исключение единицы из списка уполномоченных пользователей ограниченно используемой территории; (c) если владелец единицы является единственным уполномоченным владельцем ограниченно используемой территории, уменьшение размеров этой ограниченно используемой территории или добавление дополнительных пользователей; или (d) изменение прав на единицу общего пользования. (3) Любой ущерб, нанесенный земле общего пользования застройщиком, должен быть устранен как можно скорее.	Принимать
32	Владельцы объектов недвижимости должны иметь право обратиться в Трибунал, если право на застройку реализуется: (1) в целях, не являющихся осуществлением девелоперской деятельности застройщика, или (2) способом, который нарушает ограничения, изложенные в Рекомендации 31.	Принимать
33	Мы рекомендуем не дополнять и не изменять права на застройку, закрепленные в CCS, без единогласного согласия застройщика и владельцев объектов.	Принимать
34	Мы рекомендуем, чтобы не было никаких конкретных законодательных положений о назначении директоров застройщиков. Вместо этого способность застройщика назначать директоров будет зависеть от количества голосов, которыми он владеет в ассоциации общего пользования.	Принимать
35	Мы рекомендуем отменить процедуру регистрации «без владельцев помещений» и ввести единый процесс регистрации права общей собственности в Земельном кадастре Ее Величества для существующих и новых застроек.	Принять в принципе. Подробности будут изложены в проекте закона.
36	Мы рекомендуем ввести положения, препятствующие уклонению от уплаты налогов, чтобы гарантировать, что застройщик не будет пытаться обеспечить большую степень контроля путем: (1) получения доверенностей от покупателей квартир, находящихся в общей собственности (или попыток контролировать голоса иным способом); или (2) попыток контролировать голосование владельцев квартир путем включения положений в договоры купли-продажи.	Принимать

Разъяснение местного нормотворчества и заявления сообщества Commonhold

Нет.	Рекомендация юридической комиссии	Реакция правительства
37	Мы рекомендуем, чтобы CCS имел возможность налагать ограничения на использование или занятие помещений и на сдачу в аренду на срок менее шести месяцев. Мы рекомендуем, чтобы CCS не имел возможности ограничивать краткосрочную сдачу помещений в аренду определенными органами, которые отвечают за предоставление временного или экстренного жилья, и чтобы министру штата было предоставлено право определять, должны ли дополнительные категории владельцев помещений пользоваться таким освобождением в будущем.	Принять в принципе. Подробности будут изложены в проекте закона.
38	Мы рекомендуем запретить взимание платы за мероприятия в пределах общего пользования, за исключением специализированных объектов недвижимости для пенсионеров.	Принимать
39	Мы рекомендуем, чтобы в тех случаях, когда модель CCS требует принятия обычной резолюции для одобрения поправки к местным правилам CCS в соответствии с действующим законодательством, это большинство голосов должно быть преобразовано в специальную резолюцию.	Принимать
40	Мы рекомендуем предоставить владельцам квартир право оспаривать поправки к CCS в Трибунале.	Принимать
41	Мы рекомендуем, чтобы ассоциация владельцев общей собственности могла: (1) добавлять дополнительных уполномоченных пользователей в ограниченную зону использования, в которой ранее был только один уполномоченный пользователь; или (2) уменьшать размер такой ограниченной зоны использования с прямого письменного согласия единственного уполномоченного пользователя и его/ее кредитора.	Принимать
42	Мы рекомендуем уточнить, что арендаторы квартир общего пользования связаны всеми правилами Части 4 типового CCS и любыми местными правилами, которые составлены для связывания арендаторов. Мы рекомендуем уточнить, что любые поправки к этим положениям связывают существующих арендаторов квартир общего пользования. Мы рекомендуем, чтобы местные правила, которые выражены для связывания арендаторов квартир общего пользования, не могли быть добавлены в CCS, если в типовом CCS уже есть эквивалентное предписанное обязательство, которое не выражено для связывания арендаторов. <brМы рекомендуем обновить форму 13, чтобы лучше информировать потенциальных арендаторов о том, что они подчиняются условиям CCS в его нынешнем виде и любым последующим поправкам.	Принимать
43	Мы рекомендуем, чтобы любое положение в типовом CCS, касающееся использования, было применимо к лицензиату или другому арендатору. Мы рекомендуем, чтобы местное правило в CCS, составленное таким образом, чтобы применяться к лицензиатам, было применимо к лицензиатам и другим арендаторам.	Принимать
44	Мы рекомендуем, чтобы обязательные положения, применимые ко всем общим владениям, содержащиеся в Commonhold Regulations, не воспроизводились в CCS. Мы рекомендуем, чтобы директора ассоциаций Commonhold были обязаны предоставлять владельцам квартир обновленные копии обязательных положений в печатном или электронном виде в случае внесения изменений в Commonhold Regulations. Любой владелец квартиры, продающий свою квартиру, должен предоставить потенциальным покупателям копию самых последних обязательных положений вместе с копией CCS.	Принимать
45	Мы рекомендуем предусмотреть возможность добавления в CCS приложений для сопоставления прав и обязанностей, применимых к различным разделам.	Принимать

Расширение сферы использования путем разрешения совместной собственности и планов покупки жилья

Нет.	Рекомендация юридической комиссии	Реакция правительства
46	Мы рекомендуем предусмотреть исключение из запрета на аренду жилых помещений сроком более семи лет и аренду с надбавкой для договоров совместной собственности, содержащих основные положения, предписанные Homes England в Англии или правительством Уэльса в Уэльсе.	Принять в принципе. Подробности будут изложены в проекте закона.
47	Мы рекомендуем, чтобы условием любой модели договора аренды имущества с общей долевой собственностью, разработанной или адаптированной для использования в общем владении, было требование к арендатору имущества с общей долевой собственностью соблюдать все условия CCS.	Принимать
48	Мы рекомендуем, чтобы в случаях, когда аренда Shared Owning предоставляется в новых общих владениях или в зданиях, которые были преобразованы в общие владения, арендаторы Shared Owning должны иметь возможность осуществлять: (1) все права голоса, связанные с единицей вместо поставщика Shared Owning («Поставщик»), за исключением решения о прекращении Commonhold, которое должно осуществляться совместно с Поставщиком. Если какая-либо из сторон выступает против прекращения, голосование должно быть отдано отрицательно; и (2) права защиты меньшинства, доступные владельцам единиц, вместо Поставщика.	Принять в принципе. Подробности будут изложены в проекте закона.
49	Мы рекомендуем, чтобы установленные законом права, связанные с арендным правом, включая право оспаривать расходы на оплату услуг и право на консультации по работам и контрактам, превышающим определенную сумму, не применялись к расходам на оплату услуг в аренде с общей собственностью, предоставленной в новых общих владениях или в зданиях, которые были преобразованы в общие владения. Вместо этого арендатор с общей собственностью будет иметь те же права голосовать по бюджету расходов и оспаривать взносы в общие владения, что и владельцы квартир. Мы рекомендуем, чтобы право оспаривать расходы на оплату услуг сохранялось в отношении любых расходов на оплату услуг, которые несет Поставщик сверх расходов, требуемых ассоциацией общих владений.	Принимать
50	Мы рекомендуем, чтобы в случае предоставления договора аренды на условиях общей собственности в новом общем владении или в здании, которое было преобразовано в общее владение, арендатор общей собственности должен приобрести полное право собственности на единицу и стать членом ассоциации владельцев общего имущества на 100%.	Принимать
51	Мы рекомендуем, чтобы в случаях, когда поставщик услуг общей собственности (далее «Поставщик») берет единицу общего пользования при переводе в общую собственность, Поставщик мог делегировать некоторые или все свои права голоса, связанные с единицей, арендатору общей собственности этой единицы. Мы рекомендуем, чтобы в случаях, когда права голоса Поставщика, связанные с единицей, были полностью делегированы арендатору общей собственности после перевода в общую собственность: (1) установленные законом права арендатора общей собственности оспаривать расходы на оплату услуг и консультироваться по работам и контрактам, превышающим определенную сумму, больше не применялись; и (2) права защиты меньшинства, доступные владельцам единиц, будут доступны арендатору общей собственности вместо Поставщика. Мы рекомендуем, чтобы права голоса, связанные с единицей, считались делегированными «в полном объеме» только в том случае, если арендатор общей собственности может осуществлять все голоса, связанные с единицей, вместо Поставщика, за исключением решения о прекращении общей собственности, которое должно осуществляться совместно с Поставщиком. Если какая-либо из сторон выступает против прекращения, голосование должно быть отрицательным. Мы рекомендуем, чтобы в случаях, когда Поставщик делегирует свои права голоса, связанные с единицей, в полном объеме арендатору с общей собственностью после преобразования в общую собственность, право арендатора с общей собственностью оспаривать плату за обслуживание должно сохраняться в отношении любых расходов на обслуживание, понесенных Поставщиком сверх расходов, требуемых ассоциацией общей собственности.	Подлежит дальнейшему рассмотрению.
52	Мы рекомендуем, чтобы в случаях, когда аренда Shared Owned была предоставлена до преобразования в Commonhold, арендатор Shared Owned единицы Commonhold оставался арендатором после перехода к 100%, но положения, касающиеся Shared Owned, должны быть отменены. После перехода к 100%: (1) арендатор Shared Owned должен иметь законное право выкупить титул Commonhold на свою единицу; (2) новое законное право арендатора Shared Owned на выкуп титула Commonhold на единицу должно заменить его существующие права франшизы; и (3) в случаях, когда арендатор Shared Owned желает продать свою долю, новый покупатель должен быть обязан выкупить титул Commonhold, а не долю аренды.	Подлежит дальнейшему рассмотрению.
53	Мы рекомендуем сделать исключение из запрета на аренду жилья сроком более семи лет и на аренду с надбавкой для планов покупки жилья на основе аренды, регулируемых Управлением по финансовому регулированию и надзору.	Принимать
54	Мы рекомендуем, чтобы в случаях, когда аренда плана покупки жилья предоставляется в новых общих владениях или в зданиях, которые были преобразованы в общие владения, клиенты плана покупки жилья могли осуществлять: (1) все права голоса, связанные с единицей вместо поставщика плана покупки жилья, за исключением решения о прекращении общего владения, которое должно осуществляться совместно с поставщиком плана покупки жилья. Если какая-либо из сторон выступает против прекращения, голосование должно быть отдано отрицательно; и (2) права защиты меньшинства, доступные владельцам единиц, вместо поставщика плана покупки жилья.	Принимать
55	Мы рекомендуем, чтобы установленные законом права, связанные с арендным правом, включая право оспаривать расходы на обслуживание и консультироваться по работам и контрактам, превышающим определенную сумму, не применялись к расходам на обслуживание в аренде планов покупки жилья, предоставленных в новых общих владениях или в зданиях, которые были преобразованы в общие владения. Клиент плана покупки жилья вместо этого будет иметь те же права голосовать по бюджету расходов и оспаривать взносы в общие владения, что и владельцы квартир. Мы рекомендуем, чтобы право оспаривать расходы на обслуживание сохранялось в отношении любых расходов на обслуживание, которые несет поставщик плана покупки жилья сверх расходов, требуемых ассоциацией общих владений.	Принимать
56	Мы рекомендуем, чтобы в случае договоров аренды на покупку жилья, предоставленных в новых общих владениях или в зданиях, которые были преобразованы в общие владения, после того, как клиент по плану покупки жилья выполнил свои обязательства перед поставщиком плана покупки жилья, ему или ей было передано право общей собственности на жилье, и он или она стали членом ассоциации общих владений.	Принимать
56 (2)	Мы также предлагаем дополнительную рекомендацию, не включенную в отчет Комиссии по законодательству. Мы рекомендуем, чтобы исключение из запрета на аренду жилья сроком более семи лет и на аренду с надбавкой было сделано для определенных продуктов с освобождением капитала, которые используют аренду для работы. Мы рекомендуем, чтобы в случаях, когда аренда с освобождением капитала предоставляется в новых общих владениях или в зданиях, которые были преобразованы в общие владения, клиенты с освобождением капитала должны продолжать осуществлять все права голоса, связанные с единицей вместо поставщика, за исключением решения о прекращении общего владения, которое должно осуществляться совместно с поставщиком. Если какая-либо из сторон выступает против прекращения, голосование должно быть отдано отрицательно. Клиенты с освобождением капитала в блоке общего владения также должны продолжать иметь доступ к правам защиты меньшинства, доступным другим владельцам единиц.	Это рекомендация Комиссии, не связанная с законодательством, которая является продолжением Рекомендации 56 и позволяет некоторым продуктам выпуска акций функционировать в общем владении.

Усовершенствование правил и процедур для обеспечения надлежащего управления и обслуживания зданий

Нет.	Рекомендация юридической комиссии	Реакция правительства
57	Мы рекомендуем упростить процедуру выборов директоров ассоциации с общим владением, чтобы предписанные уставы предусматривали, что директора должны избираться обычной резолюцией, которая обычно должна приниматься на общем собрании, но может быть принята и посредством процедуры письменного решения. Мы также рекомендуем, чтобы директора могли кооптироваться существующими директорами. Мы рекомендуем, чтобы совет директоров ассоциации с общим владением подлежал ежегодным выборам.	Принимать
58	Мы рекомендуем, чтобы, если ассоциация владельцев жилья общего пользования не может найти владельцев квартир, способных и желающих выполнять функции директоров, а также не желает назначать профессиональных директоров, была возможность подать заявление в Трибунал о назначении профессиональных директоров, которым затем будет выплачиваться ассоциацией. Мы рекомендуем, чтобы следующие стороны имели право подавать заявления о назначении директоров: (1) владельцы квартир; (2) разрешенные арендаторы; (3) несогласные арендаторы в соответствии с Вариантом преобразования 1; (4) ипотечные кредиторы и другие обеспеченные кредиторы; и (5) застройщики, осуществляющие права на застройку. Мы рекомендуем, чтобы права разрешенных арендаторов и несогласных арендаторов в соответствии с этим положением заменили их право подавать заявление о назначении получателя и управляющего в соответствии с Частью II Закона о землевладельцах и арендаторах 1987 года. Мы рекомендуем, чтобы любому, кто подает заявление в Трибунал в соответствии с этим положением, ассоциация владельцев жилья общего пользования обычно возмещала его разумные издержки.	Принимать
59	Мы рекомендуем, чтобы в случае постоянного несоблюдения директорами ассоциации владельцев жилья общего пользования CCS в каком-либо существенном отношении Трибунал или суд имели полномочия назначать директора, который заменит любых существующих директоров. После назначения директора владельцы квартир не смогут принять решение об отстранении этого директора или избрании дополнительных директоров. Мы рекомендуем, чтобы следующие стороны имели право подавать заявление о назначении директора: (1) владельцы квартир; (2) разрешенные арендаторы; (3) несогласные арендаторы в соответствии с Вариантом преобразования 1; (4) ипотечные кредиторы и другие обеспеченные кредиторы; и (5) застройщики, осуществляющие права на застройку. Мы рекомендуем, чтобы заявления о назначении директора изначально подавались в Трибунал, но если заявление потребует средств правовой защиты, которые выходят за рамки полномочий Трибунала, Трибунал должен иметь полномочия передать заявление в суд. Мы рекомендуем, чтобы директор, назначенный судом или Трибуналом, оставался на своем месте до тех пор, пока суд или Трибунал не удовлетворят заявление об отстранении или замене назначенного директора. Любой, кто изначально мог подать заявление о назначении директора, а также назначенный директор, должны иметь право подать соответствующее заявление. Мы рекомендуем, чтобы Трибунал или суд имели полномочия выносить дополнительные постановления, чтобы гарантировать, что полномочия назначенного директора не могут быть нарушены владельцами квартир. Мы рекомендуем, чтобы в случае, если владельцы квартир приняли специальную резолюцию, требующую от назначенного директора предпринять или не предпринимать какие-либо указанные действия, назначенный директор имел право отменить ее. Мы рекомендуем, чтобы в случае, если назначенный директор отменяет резолюцию ассоциации владельцев жилья, владелец квартиры или любая другая сторона, имеющая право подать заявление о назначении директора, могли обратиться в Трибунал для подтверждения резолюции. Затем Трибунал должен иметь полномочия оставить отмену в силе, подтвердить резолюцию или вынести другой приказ и на таких условиях, которые он сочтет подходящими. Мы рекомендуем, чтобы до тех пор, пока есть директор, назначенный судом или Трибуналом, директор консультировался с владельцами квартир перед установлением взносов в общие расходы и резервный фонд(ы), но не должно быть требования, чтобы владельцы квартир одобряли уровень взносов. Вместо этого, если владельцы проголосовали за отклонение предлагаемого уровня взносов, любой, кто проголосовал за отклонение, должен иметь право обратиться в суд или Трибунал для определения соответствующего уровня взносов.	Принимать
60	Мы рекомендуем, чтобы в случае, если владельцы ячеек возлагают обязанность страхования общих ячеек на ассоциацию по общему владению, ассоциация была обязана отремонтировать, восстановить или перестроить (в зависимости от ситуации) все горизонтально разделенное здание, включая части общей собственности, принадлежащие владельцам ячеек.	Принимать
61	Мы рекомендуем, чтобы ассоциации общего пользования предоставляли копию страхового полиса и графика строительства зданий или достаточные сведения о нем всем владельцам квартир, когда они приобретают квартиру, и всякий раз, когда изменяются условия полиса. Мы рекомендуем, чтобы ассоциации общего пользования были обязаны подтверждать владельцам квартир и их ипотечным кредиторам, что страховка существует, по требованию. Мы рекомендуем, чтобы эти обязательства могли быть выполнены либо путем публикации соответствующих документов в Интернете, либо путем распространения печатных копий. Однако печатные копии должны быть предоставлены, если владелец квартиры настаивает.	Принимать
62	Мы рекомендуем, чтобы все ассоциации commonhold были обязаны оформлять и поддерживать страхование гражданской ответственности. Минимальный уровень покрытия, а также допустимые исключения и излишки должны время от времени предписываться государственным секретарем. Различные уровни покрытия могут быть предписаны для различных размеров и типов commonhold.	Принимать
63	Мы рекомендуем включить в CCS четкое положение, подтверждающее, что ассоциации с общими правами собственности имеют право оформлять страхование директоров и должностных лиц.	Принимать
64	Мы рекомендуем предусмотреть возможность дополнения обязательств по ремонту, требуемых CCS, местным правилом, требующим более высокого стандарта ремонта.	Принимать
65	Мы рекомендуем расширить положение CCS, требующее ремонта общих частей, чтобы наложить обязательство «обновлять и, где необходимо, заменять»: то есть, заменять «подобное подобным», если что-то не подлежит экономическому ремонту. Мы рекомендуем, чтобы эти поправки также применялись к владельцам квартир, поскольку CCS налагает на них какие-либо обязательства по ремонту.	Принимать
66	Мы рекомендуем, чтобы вопросы, связанные с внутренним ремонтом квартир в горизонтально разделенных зданиях, были оставлены на усмотрение местных правил. Мы рекомендуем, чтобы CCS требовала, как минимум, чтобы владельцы горизонтально разделенных квартир содержали все «соответствующие услуги» в исправном состоянии, и чтобы владелец не допускал, чтобы квартира пришла в такое неисправное состояние, которое может негативно повлиять на другую квартиру или общие части.	Принимать
67	Мы рекомендуем, чтобы вопросы, связанные с внутренним и внешним ремонтом единиц в вертикально разделенных зданиях, были оставлены на усмотрение местных правил. Мы рекомендуем, чтобы CCS требовал, как минимум, чтобы владельцы вертикально разделенных зданий не допускали, чтобы единица пришла в такое состояние неисправности, которое может отрицательно повлиять на другую единицу или общие части.	Принимать
68	Мы рекомендуем, чтобы незначительные изменения в общих частях, которые являются побочными по отношению к внутренним изменениям, произведенным владельцем ячейки в его или ее собственной ячейке, не требовали согласия ассоциации общего пользования посредством обычной резолюции. Вместо этого предоставление согласия на такие предложения должно быть делегировано директорам. Мы рекомендуем, чтобы любой владелец ячейки мог оспорить решение директоров ассоциации общего пользования в соответствии с этой рекомендацией до того, как оно будет выполнено, и в этом случае решение должно быть принято владельцами ячеек посредством обычной резолюции.	Принимать
69	Мы рекомендуем, чтобы ассоциации владельцев жилья имели право в течение шести месяцев с момента, когда владельцы ячеек взяли под свой контроль ассоциацию, уведомить подрядчиков не менее чем за 12 месяцев о своем желании расторгнуть долгосрочный контракт, заключенный застройщиком или ассоциацией владельцев жилья, когда она находилась под контролем застройщика. Это установленное законом право не должно влиять на какие-либо права расторжения, которые могут возникнуть в соответствии с условиями контракта. Мы рекомендуем, чтобы застройщик был обязан уведомлять владельцев ячеек, когда они взяли под свой контроль ассоциацию владельцев жилья, и должен был раскрывать существование любых долгосрочных контрактов, в которых ассоциация владельцев жилья является стороной. Мы рекомендуем, чтобы подрядчик мог обратиться в Трибунал за постановлением о том, что контракт является справедливым, до заключения долгосрочного контракта, который подразумевает значительные первоначальные капитальные затраты. Если Трибунал вынесет соответствующее решение, долгосрочный контракт должен быть освобожден от последующего расторжения, когда владельцы ячеек берут под свой контроль ассоциацию владельцев жилья. Для целей настоящей рекомендации «долгосрочный контракт» следует определить как контракт, который должен действовать более 12 месяцев; и ассоциация должна считаться перешедшей под эффективный контроль владельцев паев, когда они способны осуществлять 75% имеющихся прав голоса, при условии, что паи были проданы «независимым» покупателям паев.	Принять в принципе. Подробности будут изложены в проекте закона.

Предоставление держателям паев большего контроля над взносами на общие расходы

Нет.	Рекомендация юридической комиссии	Реакция правительства
70	Мы рекомендуем, чтобы предлагаемые взносы в общие расходы требовали одобрения владельцев ячеек как членов ассоциации общего пользования посредством обычной резолюции. Мы рекомендуем, чтобы ассоциация общего пользования могла отказаться от требования одобрять предлагаемые взносы в общие расходы, приняв обычную резолюцию по этому поводу. Эта резолюция может быть в общих чертах или зависеть от условий и может быть бессрочной или конечной продолжительности. Она может быть отменена в любое время другой обычной резолюцией. Мы рекомендуем, чтобы улучшения в общих частях требовали одобрения владельцев ячеек посредством обычной резолюции.	Принимать
71	Мы рекомендуем, чтобы в случае, если предложения директоров относительно уровня взносов не будут одобрены, продолжал применяться уровень взносов, требуемый в предыдущем финансовом году.	Принимать
72	Мы рекомендуем предусмотреть возможность выделения отдельным подразделениям в рамках общего имущества различных процентов, которые каждое подразделение должно вносить в различные статьи расходов.	Принимать
73	Мы рекомендуем Государственному секретарю утвердить Кодекс практики распределения пропорциональных финансовых взносов в жилом, смешанном и чисто коммерческом секторе.	Принимать
74	Мы рекомендуем, чтобы владельцы ячеек имели право не иметь более чем разумно пропорциональную долю расходов общего пользования, выделенную на их ячейку. Мы рекомендуем, чтобы это право распространялось на распределение в целом и на доли, выделенные по конкретным статьям расходов. Мы рекомендуем, чтобы право владельца ячейки не иметь более чем разумно пропорциональную долю расходов общего пользования, выделенную на его ячейку, распространялось как на взносы, изначально выделенные CCS, так и на любые распределения, возникшие в результате изменения долей специальным решением владельцев ячеек. Мы рекомендуем, чтобы ассоциация общего пользования могла изменять долю расходов, выделенную на ячейку, только для того, чтобы гарантировать, что доля является разумно пропорциональной. Мы рекомендуем, чтобы возражения против доли расходов, выделенных на ячейку, рассматривались Трибуналом. Мы рекомендуем, чтобы при принятии решения о том, является ли доля расходов, выделенная на ячейку, разумно пропорциональной, Трибунал должен был учитывать: (1) права и услуги, которыми пользуются ячейки общего пользования; (2) внутреннюю площадь ячеек общего пользования; (3) любой Кодекс практики по распределению взносов в общее владение; (4) права голоса, предоставленные единице; и (5) любой другой вопрос, который Трибунал сочтет уместным. Мы рекомендуем, чтобы Трибунал мог заменить свое собственное определение разумно пропорциональной доли или мог передать вопрос обратно в ассоциацию общего владения для получения разумно пропорционального распределения.	Принимать
75	Мы рекомендуем, чтобы CCS могла включать в качестве местного правила индексированные пороговые значения для суммы расходов, которые могут быть понесены ежегодно на расходы на: (1) изменения и улучшения; и (2) улучшенные услуги. Мы рекомендуем, чтобы соответствующий раздел модели CCS четко указывал с помощью полей, которые должны быть заполнены: (1) применяется ли пороговое значение затрат к изменениям и улучшениям, и если да, то какова пороговая сумма; и (2) применяется ли пороговое значение затрат к улучшенным услугам, и если да, то какова пороговая сумма.	Принимать
76	Мы рекомендуем, чтобы в случае, если предлагаемый бюджет включает расходы, превышающие пороговое значение затрат, и бюджет одобрен владельцами ячеек, любой владелец ячейки, который возражает против превышения порогового значения, имел право обратиться в Трибунал с вопросом о том, следует ли разрешить расходы. Заявление должно быть подано в соответствии с положениями о защите меньшинства. Расходы, превышающие пороговое значение, не должны производиться до тех пор, пока Трибунал не одобрит их. Оставшаяся часть бюджета должна рассматриваться как одобренная. Мы рекомендуем, чтобы любое заявление владельца ячейки об оспаривании предлагаемых расходов, превышающих пороговое значение затрат, подавалось до того, как они будут произведены, и расходы не должны быть открыты для оспаривания позже. Этот принцип не должен затрагивать какие-либо права, которыми пользуется владелец ячейки или ассоциация, чтобы оспаривать действия директора на том основании, что они представляют собой нарушение обязанностей директора.	Принимать
77	Мы рекомендуем предусмотреть возможность отмены или изменения порога расходов только с единогласного согласия владельцев или при поддержке 80% имеющихся голосов и одобрения Трибунала.	Принимать
78	Мы рекомендуем, чтобы постановление суда или соглашение, освобождающее владельца квартиры от долгов, не погашало задолженность по взносам на расходы общего пользования в отношении его квартиры общего пользования.	Принимать
79	Мы рекомендуем внести поправки в Сертификат информации о праве собственности на недвижимость (CUIC), чтобы разъяснить, что покупатель по-прежнему будет нести ответственность за любые взносы, срок уплаты которых наступает после даты его выдачи, включая как (a) любые регулярные взносы, так и (b) любые дальнейшие взносы, которые не известны на дату его выдачи.	Принимать
80	Мы рекомендуем, чтобы CUIC оставался окончательным после выдачи и не допускал внесения поправок; однако следует уточнить закон, чтобы гарантировать, что если покупатель потребует выдачи нового CUIC, новый CUIC сможет исправить любую ошибку в предыдущем.	Принимать
81	Мы рекомендуем установить максимальную плату за выпуск CUIC в нормативных актах и постоянно пересматривать ее.	Принимать
82	Мы рекомендуем, чтобы в случае, если ассоциация владельцев общего имущества или ее агент не выдаст CUIC в установленный срок, сохранялось постоянное обязательство по его выдаче, но при этом она не имела права взимать плату за его выдачу (и любая предоплаченная плата должна быть возвращена).	Принимать

Снижение рисков крупных и неожиданных счетов за счет создания резервов для оплаты крупных работ

Нет.	Рекомендация юридической комиссии	Реакция правительства
83	Мы рекомендуем сделать обязательным наличие резервного фонда для всех товариществ с ограниченной ответственностью.	Принимать
84	Мы рекомендуем, чтобы предлагаемые взносы в резервный фонд или фонды требовали одобрения владельцев паев обычным решением и, по возможности, одновременно с этим утверждались предлагаемые взносы на совместные расходы.	Принимать
85	Мы рекомендуем, чтобы директора товариществ собственников жилья имели возможность создавать такие резервные фонды, которые они сочтут необходимыми.	Принимать
86	Мы рекомендуем, чтобы члены товарищества с ограниченной ответственностью имели возможность требовать, путем принятия обычной резолюции, создания специального резервного фонда или фондов.	Принимать
87	Мы рекомендуем, чтобы резервные фонды хранились в установленном законом трасте для целей, для которых они были созданы, и, если это больше не может быть выполнено, то для ассоциации общего пользования. Мы рекомендуем, чтобы назначенные резервные фонды были защищены от принудительных действий кредиторов, если только их требование не относится к конкретной цели, для которой был создан назначенный резервный фонд. Мы рекомендуем, чтобы назначенные резервные фонды продолжали получать эквивалентную защиту, если ассоциация общего пользования должна подвергнуться процедуре несостоятельности. Мы рекомендуем, чтобы общие (то есть неназначенные) резервные фонды хранились в установленном законом трасте для ассоциации общего пользования, чтобы выполнить свои обязательства в CCS в отношении общих частей.	Принимать
88	Мы рекомендуем, чтобы ассоциация commonhold могла изменить назначение существующего назначенного резервного фонда или преобразовать общий резервный фонд в назначенный, приняв резолюцию с поддержкой 80% имеющихся голосов и, во всех случаях, с одобрения Трибунала. Мы рекомендуем, чтобы при определении заявления о переназначении резервного фонда Трибунал: (1) в случаях не единогласной поддержки применял тот же тест, как если бы заявление было подано в соответствии с положениями о защите меньшинства; и (2) во всех случаях учитывал, преследуется ли переназначение с целью сорвать требования кредиторов или последствия процедур несостоятельности.	Принимать
89	Мы рекомендуем, чтобы ассоциация commonhold могла делать внутренние заимствования из резервного фонда, для кредита либо другого резервного фонда, либо для совместных расходов commonhold, приняв резолюцию с поддержкой 80% имеющихся голосов и, во всех случаях, с одобрения Трибунала. Мы рекомендуем, чтобы при определении заявления на внутренние заимствования из резервного фонда Трибунал должен: (1) в случаях не единогласной поддержки применять тот же тест, как если бы заявление было подано в соответствии с положениями о защите меньшинства; и (2) во всех случаях учитывать, осуществляется ли заимствование для того, чтобы расстроить требования кредиторов или последствия процедур несостоятельности.	Принимать

Предоставление новых инструментов для реагирования на чрезвычайные ситуации

Нет.	Рекомендация юридической комиссии	Реакция правительства
90	Мы рекомендуем, чтобы ассоциация владельцев общей собственности могла предоставлять фиксированный залог на все или часть своих общих частей или плавающий залог при условии следующих уровней поддержки:  (1) единогласное согласие владельцев ячеек; или  (2) 80% имеющихся голосов владельцев ячеек и одобрение Трибунала.  Мы рекомендуем, чтобы во всех случаях, когда на ячейки имеются ипотечные кредиты, предоставление залога требовало одобрения Трибунала. Любой ипотечный кредитор владельца ячейки или другой обеспеченный кредитор должен иметь автоматическое право быть включенным в разбирательство для изложения любых возражений против залога.	Принимать
91	Мы рекомендуем, чтобы не было требования к владельцам единиц или их ипотечным кредиторам соглашаться на потерю прав по CCS при продаже части общих частей кредитором в порядке осуществления им права продажи.  Мы рекомендуем, чтобы при продаже части общих частей кредитором в порядке осуществления им права продажи не было требования, чтобы покупатель или ассоциация общего пользования одновременно подавали измененный CCS в Земельный кадастр Ее Величества. Однако это не умаляет требования к ассоциации общего пользования упорядочить свое положение и подать измененный CCS как можно скорее после этого. Мы рекомендуем, чтобы, если ассоциация общего пользования не зарегистрирует измененный CCS в течение указанного периода, любая единица имела право обратиться в Трибунал для внесения всех необходимых изменений в существующий CCS.	Принимать
92	Мы рекомендуем, чтобы ассоциация владельцев общей собственности могла продавать часть своих общих частей и в то же время гарантировать, что права, предоставленные всем единицам, были изменены, чтобы они больше не могли осуществляться на земле, которая продается, при условии, что:  (1) это делается с единогласного согласия владельцев единиц; или  (2) это делается с согласия 80% имеющихся голосов владельцев единиц и получено одобрение Трибунала.  Мы рекомендуем, чтобы во всех случаях, когда на единицы имеются ипотечные кредиты, продажа требовала одобрения Трибунала. Любой ипотечный кредитор владельца единицы или другой обеспеченный кредитор должен иметь автоматическое право быть включенным в разбирательство для изложения любых возражений против продажи.	Принимать

Совершенствование процедур разрешения споров

Нет.	Рекомендация юридической комиссии	Реакция правительства
93	Мы рекомендуем, чтобы ассоциация общего пользования не могла помешать владельцу или арендатору квартиры предпринять дальнейшие действия в споре с другим владельцем или арендатором квартиры. Вместо этого ассоциация общего пользования должна иметь право по своему усмотрению уведомить владельца или арендатора квартиры о том, что она обоснованно считает претензию несерьёзной, досадной или незначительной или что оспариваемый вопрос не является нарушением CCS.	Принимать
94	Мы рекомендуем: (1) в процедуре разрешения споров четко указано, что предполагается использование форм, сопровождающих процедуру; однако (2) неиспользование форм или форм с аналогичным эффектом само по себе не должно препятствовать дальнейшему рассмотрению иска.	Принимать
95	Мы рекомендуем, чтобы в случае несоблюдения процедуры разрешения споров полностью или частично любой суд или трибунал, который впоследствии рассматривает спор, имел возможность приказать сторонам предпринять любые шаги, которые он сочтет целесообразными, или проигнорировать несоблюдение в соответствии со своими общими полномочиями по управлению делами.	Принимать
96	Мы рекомендуем: (1) обращение к омбудсмену не должно быть обязательной частью процедуры разрешения споров Commonhold. Вместо этого оно может использоваться на факультативной основе вместо или наряду с другими формами альтернативного разрешения споров; и (2) членство в схеме омбудсмена должно быть необязательным для ассоциаций Commonhold.	Принять в принципе. Подробности будут изложены в проекте закона.
97	Мы рекомендуем обновить процедуру разрешения споров по общим владениям, чтобы конкретно ссылаться на Службу разрешения жилищных жалоб, Регулятор общего владения и схему Омбудсмена по новым домам, как применимо, и как только эти органы будут созданы. Мы рекомендуем, чтобы владелец единицы и ассоциация общего владения, в рамках протокола предварительного действия, должны были взаимодействовать с этими независимыми органами, чтобы предоставить сертификацию, необходимую им для подачи иска в суд или трибунал, и в целом последовательно применять свои умы к ADR на протяжении всего процесса судебного разбирательства.	Принять в принципе. Подробности будут изложены в проекте закона.
98	Мы рекомендуем, чтобы: (1) Трибунал имел юрисдикцию для рассмотрения споров, возникающих между ассоциациями Commonhold, владельцами единиц или арендаторами относительно обязанностей, возникающих в CCS или из законодательства Commonhold; и (2) все заявления должны подаваться в Трибунал. В случае, если запрашивается судебный запрет или другой приказ, который отсутствует в Трибунале, Трибунал должен иметь возможность передать весь спор или его часть в суд. После такой передачи суд может осуществлять всю юрисдикцию, которую мог бы осуществлять Трибунал.	Принимать
99	Мы рекомендуем, чтобы в случае создания специализированного жилищного суда, имеющего юрисдикцию в отношении общего имущества, процедура разрешения споров, связанных с общим имуществом, была перенесена из CCS в протокол предварительного разбирательства.	Отклонять.
100	Мы рекомендуем включить в предписанные CCS положение о том, что в случае нарушения владельцем или арендатором помещения обязанностей, предусмотренных CCS или законодательством о совместном владении, владелец или арендатор помещения возмещает другим владельцам помещений, арендаторам и ассоциации совместного владения убытки, которые они обоснованно понесли в результате нарушения.	Принять в принципе. Подробности будут изложены в проекте закона.
101	Мы рекомендуем правительству рассмотреть возможность создания единого регулятора.	Принять в принципе. Подробности будут изложены в проекте закона.

Защита интересов меньшинства в рамках общего владения

Нет.	Рекомендация юридической комиссии	Реакция правительства
102	Мы рекомендуем предоставить владельцам квартир право обратиться в Трибунал для оспаривания решения ассоциации владельцев жилья общего пользования, если: (1) ассоциация владельцев жилья общего пользования одобрила поправку к условиям CCS; (2) ассоциация владельцев жилья общего пользования одобрила создание раздела (или разделов); (3) ассоциация владельцев жилья общего пользования одобрила объединение двух или более разделов; или (4) ассоциация владельцев жилья общего пользования одобрила бюджет, превышающий пороговое значение затрат на улучшения и улучшение услуг, установленное в CCS.	Принимать
103	Мы рекомендуем Трибуналу при рассмотрении заявления о защите меньшинства учитывать следующие факторы при принятии решения о предоставлении заявителю средства правовой защиты: (1) голосовал ли заявитель против обжалуемого решения, и если да, то голосовал ли заявитель за или против решения; (2) влияние и степень влияния решения на заявителя; (3) причина(ы), по которой ассоциация общего пользования голосовала за обжалуемое решение; (4) условия CCS в целом; и (5) любые другие соответствующие факторы.	Принимать
104	Мы рекомендуем, чтобы владелец (или владельцы) квартир мог подать заявление о защите меньшинства только в течение одного месяца с момента, когда ассоциация Commonhold уведомила владельцев квартир о резолюции, на которую подана жалоба. Мы рекомендуем, чтобы директорам ассоциации Commonhold не разрешалось нести расходы, превышающие порог расходов, установленный в CCS, в течение одного месяца после утверждения бюджета ассоциацией Commonhold. Это позволит владельцам квартир, не согласным с решением, подать иск о защите меньшинства.	Принимать
105	Мы рекомендуем, чтобы Трибунал мог либо аннулировать обжалуемое решение в деле о защите меньшинства, либо оставить это решение в силе. Мы рекомендуем, чтобы Трибунал мог приложить условия к решению, чтобы оставить обжалуемое решение в силе.	Принимать

Расширение прав и обязанностей по обеспечению соблюдения законодательства

Нет.	Рекомендация юридической комиссии	Реакция правительства
106	Мы рекомендуем, чтобы ассоциация владельцев общей собственности могла обратиться в суд с заявлением о продаже квартиры владельца-неплательщика, чтобы взыскать задолженность по взносам в общую собственность из выручки от продажи. Мы рекомендуем, чтобы неплатежеспособность владельца не мешала ассоциации подавать заявление о продаже квартиры. Мы рекомендуем создать предварительный протокол, в котором излагаются шаги, которые стороны должны будут выполнить (если это разумно и соразмерно) до подачи заявления в суд о продаже недвижимости. Мы рекомендуем, чтобы протокол включал следующие шаги. (1) Ассоциация владельцев общей собственности должна уведомить владельца-неплательщика о том, что она рассматривает возможность возбуждения судебного иска для взыскания задолженности, и должна предоставить владельцу разумный период времени для погашения задолженности, чтобы избежать дальнейших действий. В уведомлении должен быть указан уровень непогашенной задолженности и предоставлены доказательства того, что суммы были правильно затребованы ассоциацией. (2) Ассоциация должна отвечать на обоснованные запросы о предоставлении дополнительной информации и предоставлять любые запрошенные документы. (3) Стороны должны предпринять разумные шаги для обсуждения причин задолженности, финансового положения владельца ячейки и предложений по погашению задолженности. Решение обратиться в суд за приказом о продаже должно быть крайней мерой и обычно не должно быть начато, если все разумные попытки разрешить ситуацию не потерпели неудачу. Мы рекомендуем, чтобы суд не выносил приказ о продаже ячейки, если это не является разумным и соразмерным, и на момент подачи заявления ассоциации общего пользования: (1) непогашенные взносы в общее пользование плюс проценты составляют 1000 фунтов стерлингов или более; или (2) любая сумма взносов в общее пользование и/или процентов остается непогашенной более одного года. Мы рекомендуем, чтобы ассоциации общего пользования были обязаны уведомлять любую сторону, имеющую залог, обеспеченный имуществом владельца ячейки, не выполняющего свои обязательства (далее «обременитель»), в течение разумного периода времени о том, что взносы в общее пользование (плюс проценты) достигнут порогового значения, при котором ассоциация сможет добиваться приказа о продаже. Ассоциация должна предоставить залогодержателю 28 дней, в течение которых он должен предпринять шаги по защите своей безопасности, прежде чем ассоциация обратится в суд с заявлением о продаже объекта. Если ассоциация не уведомит залогодержателя и обратится в суд с заявлением о продаже объекта, суд может принять решение о приостановлении судебного разбирательства на 28 дней, чтобы предоставить залогодержателю возможность предпринять шаги по защите своих интересов. Мы рекомендуем, чтобы при принятии решения о вынесении постановления о продаже суд учел все обстоятельства дела, включая факторы, которые в настоящее время рассматриваются судом при рассмотрении заявления о принудительном исполнении постановления о взыскании. В дополнение к этим факторам суд должен учесть: (1) соблюдение ассоциацией общего пользования и владельцем ячейки, не выполняющим обязательства, протокола предварительного действия; (2) прошлые действия владельца ячейки, не выполняющего обязательства, по уплате взносов в общую собственность; и (3) влияние задолженности на ассоциацию общего пользования (включая способность ассоциации покрыть задолженность без необходимости предъявления дополнительных требований к владельцам ячеек). Мы рекомендуем, чтобы в случае, если суд выносит постановление о продаже ячейки общей собственности, обычно назначался получатель для организации продажи ячейки и распределения выручки от продажи. Мы рекомендуем, чтобы залогодержатель имел возможность просить взять на себя проведение продажи ячейки вместо получателя. Если заявление залогодержателя будет удовлетворено, он должен распределить выручку от продажи в соответствии с постановлением суда. Мы рекомендуем, чтобы суд определил порядок распределения доходов от продажи при вынесении постановления о продаже. Если судом не установлено иное, доходы от продажи обычно должны использоваться в следующем порядке. (1) Любому получателю, назначенному судом, должны быть выплачены его или ее гонорары, а также должны быть оплачены любые расходы и выплаты, надлежащим образом понесенные при организации продажи имущества. (2) Ассоциации владельцев общего имущества должны быть возвращены любые непогашенные суммы взносов в общее имущество, а также любые проценты, подлежащие уплате по задолженности, и любые расходы, присужденные судом. (3) Любому получателю обременения, например, ипотечному кредитору, должны быть возвращены. (4) Любая оставшаяся сумма затем должна быть возвращена неплатежеспособному владельцу. Мы рекомендуем, чтобы, как общее правило, любые права аренды, предоставленные в отношении единицы, автоматически продолжались при продаже единицы. Однако мы рекомендуем, чтобы суд имел право по своему усмотрению распорядиться, чтобы аренда не связывала покупателя при продаже единицы в следующих трех случаях: (1) когда владелец единицы создал договор аренды в попытке сорвать продажу своей общей единицы; (2) когда договор аренды был предоставлен с нарушением условий CCS; и/или (3) когда арендатор не выполнил процедуру переадресации арендной платы. Мы рекомендуем обновить предписанное уведомление, выдаваемое арендаторам при заключении договора аренды, чтобы информировать арендаторов о том, что их аренда может оказаться под угрозой при продаже общей единицы в трех случаях, указанных выше.	Принять в принципе. Подробности будут изложены в проекте закона.
107	Мы рекомендуем установить законодательное ограничение на размер процентов, которые может взимать ассоциация владельцев общей собственности за просроченные платежи по взносам в общую собственность, которое будет связано с размером процентов, подлежащих уплате по долгам, взысканным по решению суда.	Принять в принципе. Подробности будут изложены в проекте закона.

Лучшая поддержка общинных прав собственности в случае банкротства

Нет.	Рекомендация юридической комиссии	Реакция правительства
108	Мы рекомендуем Регистрационной палате рассмотреть возможность направления писем с предупреждением директорам на их личные адреса, а также в зарегистрированный офис ассоциации в случае, если они собираются ликвидировать ассоциацию с общим владением за несоблюдение требований по подаче документов.	Принять в принципе. Подробности будут изложены в проекте закона.
109	Мы рекомендуем, чтобы в случае назначения ликвидатора для ликвидации ассоциации с общим владением он или она не могли требовать дополнительных взносов от владельцев паев для снижения уровня задолженности ассоциации сверх тех, которые уже затребованы директорами. Мы рекомендуем, чтобы ликвидатор имел право выдвигать требования о любых взносах, которые требуются для выполнения текущих существенных обязательств ассоциации с общим владением, пока не будет назначена ассоциация-правопреемник или ассоциация с общим владением не будет ликвидирована без создания ассоциации-правопреемника.	Принимать
110	Мы рекомендуем, чтобы существовала опровержимая презумпция, что в случае неплатежеспособности ассоциации с общим владением суд вынесет постановление о наследовании, позволяющее ассоциации-правопреемнику выполнять роль неплатежеспособной ассоциации с общим владением. Мы рекомендуем, чтобы суд сохранил за собой широкие дискреционные полномочия по наложению условий на вынесение постановления о наследовании. Эти условия могут включать: (1) требование продажи части общих частей; и/или (2) требование, чтобы названные лица не имели права занимать должность директоров ассоциации-правопреемника в течение определенного периода или периодов. Мы рекомендуем, чтобы в случае наложения условия в отношении продажи части общих частей продажа ликвидатором автоматически лишала владельцев паев их прав на проданную землю, без необходимости согласия владельца пая (или кредитора, имеющего обременение пая) на такую потерю прав. Мы рекомендуем, чтобы в случае, если ликвидатор хочет продать часть общих частей общего имущества, он или она могли сделать это без согласия владельцев (или кредиторов, имеющих залог на объекты) на потерю ими прав на части, которые должны быть проданы, при условии, что суд согласится на потерю таких прав. (Это положение будет применяться независимо от того, есть ли заявление на постановление о наследовании или нет). Мы рекомендуем, чтобы дискреционные полномочия суда по установлению условий не распространялись на то, чтобы сделать условием выдачи постановления о наследовании то, что либо владельцы объектов, либо ассоциация-правопреемник вносят вклад в долги, за которые несет ответственность неплатежеспособная ассоциация общего имущества. Мы рекомендуем, чтобы ипотечные кредиторы и другие обеспеченные кредиторы автоматически имели право подавать заявления в суд в ходе процесса о несостоятельности с целью защиты своих интересов.	Принимать

Новые правила добровольного увольнения

Нет.	Рекомендация юридической комиссии	Реакция правительства
111	Мы рекомендуем, чтобы при рассмотрении заявления о добровольном расторжении суд имел право по своему усмотрению решать, разрешать ли добровольное расторжение, а также условия, на которых оно может быть сделано. Мы рекомендуем, чтобы при рассмотрении заявления о добровольном расторжении суд вынес любое постановление, которое он сочтет нужным. При рассмотрении заявления суд должен учитывать следующие факторы: (1) предлагается ли расторжение, поскольку перестройка невозможна, или ремонт здания будет неэкономичным, или потому что предложение о его покупке было финансово привлекательным; (2) исключительные трудности для владельца квартиры или члена его семьи из-за серьезных проблем со здоровьем; (3) тот факт, что отдельная квартира была значительно переоборудована с учетом инвалидности; (4) тот факт, что расторжение было поддержано в основном владельцами квартир, которые были инвесторами-арендодателями (или которые могли быть партнерами застройщиков), и в основном против него выступали владельцы квартир, которые были собственниками-арендаторами. (5) финансовые трудности для владельца квартиры, который возражал. Это может включать в себя ситуацию, когда владелец квартиры имеет отрицательный капитал и остается ответственным по своему личному договору; или у владельца возникнут трудности с получением другой ипотеки; (6) входит ли подходящее альтернативное жилье в предлагаемый пакет или может быть доступно иным образом; и (7) размер поддержки, предоставляемой для добровольного расторжения договора сверх требуемых 80%.	Принимать
112	Мы рекомендуем, чтобы в случае отрицательного капитала на единицу недвижимости любой дефицит был покрыт лично владельцем единицы недвижимости и не покрывался другими владельцами единиц недвижимости. Мы рекомендуем создать новую специальную форму или заявление о правде, чтобы помочь HM Land Registry подтвердить, что ликвидатор выполнил все необходимые установленные законом требования при проведении добровольного прекращения.	Принимать
113	Мы рекомендуем, чтобы ипотечные кредиторы и другие обеспеченные кредиторы автоматически имели право подавать заявления в суд в ходе процесса расторжения с целью защиты своих интересов.	Принимать
114	Мы рекомендуем, чтобы ассоциации общего пользования были обязаны уведомлять ипотечных кредиторов и других обеспеченных кредиторов о принятии резолюции о прекращении. Мы рекомендуем, чтобы ипотечные кредиторы и другие обеспеченные кредиторы имели право оспаривать обоснованность вознаграждения ликвидатора в любое время в процессе прекращения.	Принимать
115	Мы рекомендуем, чтобы, если какой-либо закон предусматривает, что арендодатель может восстановить владение или отказать в продлении аренды, если он или она намеревается или предлагает снести или реконструировать здание, такое требование также соблюдалось, если можно доказать, что ассоциация владельцев общей собственности имеет такое намерение или вносит такое предложение.	Принимать
116	Мы рекомендуем, чтобы суд имел право по своему усмотрению выносить постановление о том, что договор аренды не обязывает покупателя при прекращении права общей собственности, если договор аренды был создан в попытке помешать прекращению права общей собственности и продаже участка.	Отклонять
117	Мы рекомендуем, чтобы заявления об отмене положения CCS, определяющего распределение доходов от продажи при прекращении, рассматривались Трибуналом. Мы рекомендуем, чтобы Трибунал при рассмотрении заявления об отмене положения CCS, определяющего доходы от продажи при прекращении, принимал во внимание все вопросы, которые кажутся ему относящимися к делу. Эти вопросы должны включать: (1) как давно было согласовано предварительное определение; (2) каковы были обстоятельства, когда было согласовано предварительное определение; и (3) как изменились обстоятельства с момента согласования предварительного определения	Принимать
118	Мы рекомендуем, чтобы споры по вопросам оценки передавались в Трибунал в качестве отдельного вопроса и чтобы Трибунал имел возможность назначить одного оценщика для предоставления экспертных доказательств.	Принимать
119	Мы рекомендуем, чтобы в случае существенного разрушения общего имущества, но сохранения платежеспособности, для целей заявления о расторжении договора стоимость единиц имущества оценивалась на основе наилучшей возможной оценки их стоимости до повреждения.	Принимать
120	Мы рекомендуем, чтобы в случае, если процесс добровольного прекращения был начат, но впоследствии выяснилось, что товарищество с общей собственностью фактически является неплатежеспособным, активам владельцев отдельных паев и любым применимым резервным фондам была предоставлена та же защита, которая применялась бы, если бы процесс начался как недобровольная неплатежеспособность.	Принимать
121	Мы рекомендуем, чтобы в случаях, когда commonhold разделен на секции, любое голосование по добровольному прекращению проводилось по секциям, и было ли оно единогласным или получило не менее 80% поддержки, должно определяться секцией. Мы рекомендуем, чтобы была возможность прекратить часть commonhold, и соответствующая часть была продана без записей о праве собственности commonhold, при соблюдении следующих условий: (1) часть должна включать одно или несколько целых зданий; (2) предлагаемое частичное прекращение должно быть единогласно одобрено оставшимися владельцами единиц или 80% оставшихся владельцев единиц плюс одобрение суда; и (3) предлагаемое частичное прекращение должно быть единогласно одобрено членами прекращающей части или 80% членов плюс одобрение суда. Мы рекомендуем внести изменения в устав commonhold, чтобы прибыль могла распределяться между членами ассоциации commonhold после прекращения части.	Принимать

Реформа права аренды и общего пользования, заявление, сделанное 21 ноября 2024 г. Мэтью Пенникуком, депутатом, государственным министром жилищного строительства и планирования, заявление UIN HCWS244. ↩
В письменном заявлении министра от 20 ноября 2024 года правительство обязалось провести консультации по новым реформам процедуры раздела 20 «Крупные работы» для арендаторов. ↩
АРЕНДА, Консультационная служба по вопросам аренды . ↩
Закон о безопасности зданий . ↩
Комиссия по законодательству, см.: Право на управление . ↩
Юридическая комиссия, см.: Право на франшизу аренды . ↩
Юридическая комиссия (2018) Commonhold: Требование доказательств . ↩
Комиссия по законодательству (2019) Возрождение права общей собственности: альтернатива арендованному владению. Консультационный документ . ↩
Юридическая комиссия, см.: Отредактированные ответы по аренде жилых помещений . ↩
Правовая комиссия (2020) Возрождение права общей собственности: альтернатива арендованному владению . ↩
Кодекс практики будет использоваться для руководства распределением разумно пропорциональных финансовых взносов в жилых, смешанных и чисто коммерческих общественных владениях. Он потребует одобрения Государственного секретаря и правительства Уэльса, и после его принятия Трибунал сможет ссылаться на него при рассмотрении дел, требующих от него определения пропорциональности распределения. ↩
Период первоначального ремонта применяется только к объектам недвижимости, находящимся в общей собственности и переданным по новой модели аренды, предоставляемой в рамках Программы доступного жилья 2021–2026 гг. или соглашений по разделу 106 с 1 апреля 2021 г. ↩
Предыдущее правительство провело консультации о том, как начальный период ремонта должен учитываться при принятии решений о совместном владении, предложив, чтобы поставщик единицы общей собственности мог голосовать по вопросам, касающимся ремонта, в течение 10-летнего окна IRP, но с возможностью также делегировать право голоса домовладельцу, если он того пожелает. Это предложение получило широкую поддержку. Реформирование систем аренды и совместного владения в Англии и Уэльсе: резюме ответов и ответ правительства . ↩
Важно отметить, что здесь мы излагаем, как будут работать новые единицы общей собственности в недавно построенных блоках общего пользования. Мы все еще рассматриваем, как будет работать общая собственность в существующих зданиях, которые были преобразованы в общее пользование. ↩
Установленный законом предельный размер процентов, которые может взимать ассоциация Commonhold за просроченные платежи взносов Commonhold, будет связан с размером процентов, подлежащих уплате по долгам по решению суда. При условии соблюдения мер предосторожности ассоциация Commonhold будет иметь право взимать более высокую процентную ставку, если она заняла деньги с процентами для покрытия задолженности. ↩
Правовая комиссия, открытое письмо Commonhold кредиторам . ↩

Вернуться наверх

Commonhold - Белая книга в Англии и Уэльсе 2025 Изменить название

Белая книга Commonhold

Применимо к Англии и Уэльсу

Документы

Белая книга Commonhold: Предлагаемая новая модель Commonhold для домовладения в Англии и Уэльсе

Белая книга Commonhold: Предлагаемая новая модель Commonhold для домовладения в Англии и Уэльсе

Белая книга Commonhold: Предлагаемая новая модель Commonhold для домовладения в Англии и Уэльсе (готовая к печати версия)

Подробности

Обновления на этой странице

Подпишитесь на рассылку по электронной почте или распечатайте эту страницу

Предисловие министра

Глоссарий основных терминов

1. Введение

1.1 Цель этого документа: кому и почему следует его прочитать?

1.2 Модели домовладения для квартир

1.3 Что такое аренда?

1.4 Что такое Commonhold?

Таблица 1. Сравнение моделей владения квартирами

1.5 Преимущества Commonhold по сравнению с «долей свободного владения»

1.6 Основные преимущества Commonhold: демократия и гибкость

1.7 Международный опыт

Рисунок 1: Примеры использования моделей общего типа по всему миру

1.8 Распространенное на практике

1.9 Ежедневное управление зданием общего пользования

Рисунок 2. Ассоциация Commonhold

Пример из практики: назначение управляющего агента

1.10 Смягчение и разрешение споров

1.11 Общий путь на сегодняшний день

2. Описание новых реформ

2.1 Создание новых общих владений

2.1.1 Обеспечение возможности работы Commonhold для всех типов разработок

2.1.2 Введение «секций» для поддержки многоцелевого развития

2.1.3. Предусматривать отдельные статьи расходов

Пример из практики: отдельные статьи расходов

2.1.4 Разрешение определенных разрешенных видов аренды, включая долевую собственность

2.1.5 Большая гибкость в отношении прав на застройку

2.2 Проживание в общем жилище

2.2.1 Повышение гибкости и гарантий для владельцев квартир

2.2.2 Гарантии изменения местных правил

2.2.3 Расширение прав и возможностей владельцев квартир в сфере краткосрочной аренды

Пример из практики: введение нового местного правила

2.2.4 Новые меры защиты при изменении местных правил

2.2.5 Повышение прозрачности CCS и местных правил

2.2.6 Улучшенные процессы назначения и замены директоров

2.2.7 Установление четких стандартов ремонта и внесения незначительных изменений

2.2.8 Большая демократия в согласовании общего бюджета

Пример из практики: согласование бюджета общего пользования

2.2.9 Создание резервных фондов для смягчения крупных или неожиданных расходов

Пример из практики: создание резервного фонда

2.2.11 Защита резервных фондов

2.2.12 Помощь владельцам квартир в поддержании управляемости затрат

2.3 Исправление неполадок

2.3.1 Новые возможности реагирования на чрезвычайные ситуации

Пример из практики: Необходимость проведения экстренного ремонта

2.4 Более эффективная процедура разрешения споров

2.5 Эффективное и справедливое принудительное взыскание и взыскание долгов

2.6 Усиление защиты меньшинств

2.7 Покупка и продажа общего имущества

2.7.1 Улучшение финансовой информации для покупателей жилья

2.8 Совершенствование процесса ликвидации общества с ограниченной ответственностью

2.8.1 Улучшения в добровольном прекращении трудовых отношений

3. Что означают для меня новые реформы?

3.1 Улучшения для потребителей

Рисунок 3. Основные преимущества Commonhold для потребителей

3.2 Улучшения для разработчиков

Рисунок 4. Основные преимущества Commonhold для разработчиков

3.3 Улучшения для кредиторов

Рисунок 5. Основные преимущества Commonhold для кредиторов

4. Области, над решением которых мы все еще работаем

4.1 Более простой способ преобразования существующих арендованных земель в общие земли

4.1.1 Предложения Правовой комиссии

4.1.2 Сроки проведения реформ конверсии

4.1.3 Новый подход к конверсиям

4.2 «Микро-коммонхолд»: как заставить коммонхолд работать в блоках любого размера

4.3 Запрет на продажу новых арендованных квартир

4.4 Дальнейшие шаги

Приложение 1 - Таблица рекомендаций Комиссии по законодательству

Внедрение принципов Commonhold в многофункциональных и многоблочных комплексах

Повышение гибкости прав на застройку

Разъяснение местного нормотворчества и заявления сообщества Commonhold